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項目總管理能力提升實戰(zhàn)培訓(xùn)

【課程背景】
項目總—沖鋒大將、立足之本：隨著一波波嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺，今后的房地產(chǎn)市場必將面臨更為殘酷的競爭，“增利潤、降成本、保品質(zhì)、去庫存”，要求項目總必須有經(jīng)營視角、戰(zhàn)略導(dǎo)向、緊跟政策、實操落地的能力。房產(chǎn)行業(yè)下半場是比拼人才和產(chǎn)品力的時代，可以說項目總的水平，將直接決定項目開發(fā)成功關(guān)鍵及盈利水平，甚至生死。若項目操盤者擁有全流程的開發(fā)經(jīng)驗，就能大大減少項目犯錯乃至失敗的可能性。項目總能力是公司持續(xù)發(fā)展的立足之本，“搭好平臺、給夠激勵、爆發(fā)潛能、成就共享”，多年來的行業(yè)發(fā)展證明，從內(nèi)部挖掘提升自己的項目總，才是最有效和最好用的。
項目總管理痛點：接力賽最后一棒，前期設(shè)計和招采的問題，進(jìn)度、成本帶來質(zhì)量壓力，都在這一棒暴露，如何前置、必須要把問題解決在前端？職能部門本位主義嚴(yán)重，專業(yè)部門各自為陣、跨部門協(xié)作費時費心，如何掌握溝通技巧、高效協(xié)調(diào)資源，讓項目員工快樂陽光工作？如何與合作供方及政府監(jiān)管部門談判以獲得更好的項目支持？如何控制施工進(jìn)度、合約界面、過程成本、項目風(fēng)險及如何解決過程常見的質(zhì)量通??？
項目總的素質(zhì)要求：“打破部門間的技術(shù)壁壘，項目總要做到懂而不是會”。
在角色定位上，要堅定執(zhí)行集團(tuán)的投資意圖；
在項目管理上，要時刻監(jiān)管各關(guān)鍵節(jié)點的質(zhì)量；
在項目運營上，要*把握項目整體開發(fā)計劃和各關(guān)鍵分項計劃的執(zhí)行，還要參與到公司決策當(dāng)中。
針對項目總質(zhì)量不高、一致性不夠、權(quán)限流程不落地，管理風(fēng)格因人而異，完全憑個人能力，管理體系無法有效聯(lián)動、無法快速復(fù)制。本次培訓(xùn)旨在提升項目總戰(zhàn)略運營能力，及對開發(fā)項目的整體運營把控、對各環(huán)節(jié)關(guān)鍵點的把控能力，提升領(lǐng)導(dǎo)與管理能力。

【課程價值】
營銷管理：掌握全程營銷的基礎(chǔ)邏輯，學(xué)習(xí)如何分析市場、發(fā)現(xiàn)市場機會，如何在項目及產(chǎn)品定位階段正確定位；如何通過科學(xué)的營銷提升項目的價值溢價；工程管理：施工管理策劃、施工組織、協(xié)調(diào)、合作供方管理、變更簽證、合同執(zhí)行、進(jìn)度、質(zhì)量安全文明、竣工驗收及交付。關(guān)系協(xié)調(diào)：內(nèi)外部利益主體的關(guān)系協(xié)調(diào)。成本管理：滿足公司經(jīng)營目標(biāo)要求，做好現(xiàn)場動態(tài)成本管理。設(shè)計管理：參入項目設(shè)計前置管理，學(xué)習(xí)設(shè)計管理的跨界與創(chuàng)新，做好產(chǎn)品研發(fā)把控，保證項目收益*化。；資金管理：參入制定并實施資金計劃，做好日常項目費用收支管理?？蛻艄芾恚喊雌诮粯牵浜蠣I銷、物業(yè)提升客戶滿意度。團(tuán)隊管理：溝通、分享、交流，營造快樂高效執(zhí)行氛圍。

第一講項目總角色定位管理
第一節(jié)項目總視角的現(xiàn)場管理（剖析甲方與合作單位管理）
工程質(zhì)量雖然是在甲方管理下形成，但畢竟是通過合作供方實現(xiàn)的。如果不能有效的輸出甲方的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和體系，取得供方的認(rèn)可，完全依靠甲方的處罰和供方自身的管理，將很難達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)。甲方不會做甲方是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)工程部的尷尬?，F(xiàn)場管理中存在著大量的代辦、協(xié)調(diào)、扯皮、推諉等幾乎都與此有關(guān)，結(jié)果是工期、質(zhì)量和成本三大管理失控。房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資源整合型，一定會遇到許多的困難和挑戰(zhàn)，不可預(yù)見的事情很多。每個項目都是相似的，但又各不同，在處理問題時，要積極面對、敢于擔(dān)當(dāng)。發(fā)現(xiàn)主要問題和矛盾并盡快去解決它，是一個項目現(xiàn)場管理成功的關(guān)鍵。項目管理者首先要有觀念的改變，其次在角色、職責(zé)、權(quán)限和作用等方面落實觀念轉(zhuǎn)變，才能承擔(dān)起甲方項目管理的責(zé)任。
1、討論：開發(fā)商管理原因造成的現(xiàn)場10個常見問題？
案例解讀：項目管理的常見問題及解決建議
項目總困惑：集團(tuán)職能部門本位主義，專業(yè)部門各自為陣，內(nèi)耗大，我協(xié)調(diào)起來非常累！怎么辦？
2、對標(biāo)：分析造成現(xiàn)場管理問題的核心原因？---攘外必先安內(nèi)
1）安內(nèi)：部門間的矛盾和指責(zé)，主要是因為溝通不暢
分享：學(xué)習(xí)萬科的交圈文化、打破部門壁壘
提倡：以奮斗者為本，為擔(dān)當(dāng)者擔(dān)當(dāng)（選對人、做對事、提效重果）
項目經(jīng)理：工程業(yè)務(wù)、乙方管理；項目總：復(fù)合業(yè)務(wù)、內(nèi)外管理、經(jīng)營意識

分享：項目總經(jīng)理應(yīng)具備的6+1項核心能力
1、投資能力，做正確項目選擇與決策風(fēng)險；
2、產(chǎn)品能力，能夠設(shè)計出客戶需要的產(chǎn)品；
3、營銷能力，怎么樣把房子盡快賣出去；
4、運營能力，項目有效推進(jìn)實施的重要保障；
5、團(tuán)隊能力，提升領(lǐng)導(dǎo)力，做好信任和授權(quán)；
6、社交能力，與政府及項目周邊關(guān)系協(xié)調(diào)。
思考：1房地產(chǎn)到底需要什么樣的項目管理者？---“一日三省吾身”
2項目總應(yīng)該如何做好團(tuán)隊激勵、激發(fā)基層員工潛能？
基層員工多談薪資，少談股權(quán)，中高層股權(quán)激勵要創(chuàng)新，只談情懷不給錢的激勵機制都是…….
案例：《標(biāo)桿項目總管理手冊》、《項目總能力勝任標(biāo)準(zhǔn)》

3、解讀---標(biāo)桿企業(yè)甲方工程師文化精髓
甲方工程師應(yīng)充當(dāng)“協(xié)調(diào)大師”兼“技術(shù)人才”的角色。
關(guān)注1：甲方工程師精神的困境
關(guān)注2：剖析自我：現(xiàn)場工程師的“三大陋習(xí)”
關(guān)注3：領(lǐng)悟甲方工程管理人員的四大角色、六大原則
關(guān)注4：“甲方能力+工程師精神”的內(nèi)涵
小結(jié)：先有正確的人、才有正確的事；小成功靠個人，大成功靠團(tuán)隊
話題1、項目團(tuán)隊穩(wěn)定與協(xié)作的重要性（如何提升團(tuán)隊士氣？）
2、項目總經(jīng)理如何創(chuàng)造良好的外部條件；
3、打造凝聚力強的優(yōu)秀項目管理團(tuán)隊事半功倍（激勵引發(fā)團(tuán)隊狼性）
分享：項目管理“三主理念”--主線+主導(dǎo)+主責(zé)
2）攘外：分析甲方、監(jiān)理、總包三大責(zé)任主體管理的差異
案例解讀：甲方、監(jiān)理、總包現(xiàn)場關(guān)系協(xié)調(diào)及江湖責(zé)任

4、解讀：如何做好對合作供方的優(yōu)秀管理
關(guān)鍵：要從源頭篩選出合格的承包商，在過程中強化各級參與者的責(zé)任意識，積極引導(dǎo)、我們是同路人。要求對于現(xiàn)場施工問題，精準(zhǔn)領(lǐng)會并嚴(yán)格執(zhí)行甲方的要求，是能否達(dá)到共筑“精工品質(zhì)”的關(guān)鍵。
注意：施工班組是施工的實際操作者，其能力素質(zhì)、責(zé)任、配合程度直接決定了施工質(zhì)量水平。
關(guān)注：我們需要什么樣的總包合作資源？第三方質(zhì)量評估的功效？“先說斷、后不亂？”
分享：標(biāo)桿企業(yè)總包選擇標(biāo)準(zhǔn)（資金實力+自身管理水平）
思考：標(biāo)桿企業(yè)工程管理扯皮現(xiàn)象相對較少，為什么呢？
分享：標(biāo)桿WK總分包施工界面劃分及合約管理制度
分享1、WK集團(tuán)總包工程標(biāo)準(zhǔn)合同文本
強調(diào)：要開好各項工程合作技術(shù)交底會
攘外2：關(guān)于監(jiān)理公司管理----要給自己找個好幫手
管理方針：“信任、支持、監(jiān)控”
思考：監(jiān)理單位總是不能有效的履行監(jiān)理職責(zé)？
現(xiàn)場管理的“秘訣”---就是要及時解決現(xiàn)場發(fā)生各種問題和矛盾。（要保持高層互動）
5、分組討論與交流：時間15分鐘（老師做討論總結(jié)）
1)請以小組為單位分析貴司目前合作單位管理（總包、分包、監(jiān)理）問題、困惑有哪些？主要原因是什么？
2)請以項目總角度分析公司各職能部門內(nèi)部溝通與交流存在的主要問題。
3)請針對以上問題談?wù)勀愕慕ㄗh、做法與大家分享。

第二節(jié)項目策劃大價值管理（項目總的必修課科目）
前言：什么是策劃？
策劃是一種計謀、謀略、籌劃、謀劃或者計劃，它是個人、企業(yè)、組織為了達(dá)到一定的目的，充分調(diào)查市場環(huán)境及相關(guān)聯(lián)的環(huán)境的基礎(chǔ)之上，遵循一定的方法或者規(guī)則，對未來即將發(fā)生的事情進(jìn)行系統(tǒng)、周密、科學(xué)的預(yù)測并制訂可行的準(zhǔn)備方案。
1、事半功倍的前期項目管理策劃
事前控制是關(guān)鍵，為實現(xiàn)快速開工、快速開盤，項目開展前期必須要成立策劃小組，從全局出發(fā)認(rèn)真、周密、細(xì)致地做好規(guī)劃、充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序，開工前把項目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，以形成系統(tǒng)的解決方案。
分享1、標(biāo)桿WK集團(tuán)全套項目開發(fā)指引.doc分享2、WK集團(tuán)項目管理策劃書.doc
2、策劃確立項目生產(chǎn)目標(biāo)
1)進(jìn)度目標(biāo)策劃2)質(zhì)量目標(biāo)策劃3)銷售配合目標(biāo)策劃
4）總包標(biāo)段劃分策劃5）合理最短工期策劃
3、項目開發(fā)總平面管理策劃（總圖運營能力）
1)、總平面管理規(guī)劃概念2)、總平面規(guī)劃布置內(nèi)容：
案例：分享標(biāo)桿企業(yè)高周轉(zhuǎn)之“三先六快”---天下武功、唯快不破
決戰(zhàn)示范區(qū)路演---工程管理*的創(chuàng)新與挑戰(zhàn)
地產(chǎn)核心競爭力：“五個一個工程”---優(yōu)秀示范區(qū)展示是總平面策劃的前提，也是工程對營銷最給力支持。注意：示范區(qū)一定要讓客戶有歸家的感覺和向往....

案例分享：龍湖、萬科、金茂府示范區(qū)景觀大價值賞析
一睹龍湖式的唯美，打造讓人一見鐘情的品質(zhì)生活！
提醒：臨時景觀示范區(qū)帶來的維權(quán)風(fēng)險！
挑戰(zhàn)：示范區(qū)要求工期緊、質(zhì)量高、展示效果好！
項目部要深度對接總平面策劃，綜合考慮示范區(qū)提前施工及開放后對場地交通、設(shè)備布置、各類管線預(yù)埋及安全通道防護(hù)措施等，編制示范區(qū)工程實施全景計劃。
價值鏈接：“工地開放日+業(yè)主懇談會”
問題解決：分析管線布置綜合平衡技術(shù)應(yīng)用
結(jié)語：“項目管理能做到，又有最好的效益，為什么不好好策劃？”
切記：項目大價值是策劃出來的，不是控制出來的！
5、分組討論與交流：時間15分鐘（老師做討論總結(jié)）
1）請以小組為單位談?wù)勀銓こ坦芾聿邉澟c創(chuàng)新的認(rèn)識、理解和困惑。
2）請對標(biāo)本企業(yè)項目運用的現(xiàn)狀，談?wù)勀愫媒ㄗh、好做法。

第二講項目總工程管理能力提升實戰(zhàn)解析
工程現(xiàn)場管理的核心要素關(guān)鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)”
四控：抓質(zhì)量、重進(jìn)度、保安全、控成本；
三管：現(xiàn)場、合同、信息管理；
一協(xié)調(diào)：綜合協(xié)調(diào)
分享：標(biāo)桿企業(yè)項目管理“1+3”新思路
1個目標(biāo)》3個中心》3項抓手》3級管控
高周轉(zhuǎn)or高品質(zhì)？
.急劇擴(kuò)張下，房企如何保證工程管理效能跟得上擴(kuò)張步伐？
.如何順時應(yīng)變，在高周轉(zhuǎn)模式下做到又快又好？
.標(biāo)桿房企又有哪些成功經(jīng)驗和*工藝值得學(xué)習(xí)借鑒？
問：大家都知道質(zhì)量是百年大計，為何質(zhì)量事故仍屢屢發(fā)生？
主要原因分析：
1、道：缺乏質(zhì)量文化，激勵導(dǎo)向有問題；
2、法：沒有統(tǒng)一的治理規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及操作指引；
3、術(shù)：員工業(yè)務(wù)能力欠缺，供應(yīng)商施工水平低下；
4、器：缺乏質(zhì)量體系落地的有效管理手段；
“以始為終，不忘初心，項目總必須要有大運營的管理視角！”

第一節(jié)、項目總視角進(jìn)度計劃管理
工程計劃管理體系是房地產(chǎn)工程管理最重要的部分之一。通過一系列的預(yù)控計劃使得地產(chǎn)工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到心中有數(shù)，同時也將各部門工作銜接起來，做到步調(diào)一致。
計劃執(zhí)行的穩(wěn)定性，是項目管理能力的集中體現(xiàn)。
重點關(guān)注：項目里程碑節(jié)點及基準(zhǔn)工期
1、項目總體計劃編制2、項目進(jìn)度目標(biāo)分解3、工程管理進(jìn)度控制
一級計劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營計劃
二級計劃：項目開發(fā)重要節(jié)點操作計劃
三級計劃：項目具體實施作業(yè)計劃
思考：如何使計劃管理變得可知、可控、可預(yù)測？
第1、做好項目總體控制計劃編制；第2、做好項目進(jìn)度計劃保證的6項措施
分享：萬科集團(tuán)關(guān)注里程碑10大關(guān)鍵節(jié)點
討論1：分析日常計劃管理不力的主要原因
討論2：分析項目部現(xiàn)場執(zhí)行對工程計劃的影響
進(jìn)度管控的秘訣---方法（協(xié)同）、方法（要點）、再方法（交叉點）
落地分享1：WK集團(tuán)完整三級計劃制度體系
落地分享2：WK項目四大模塊計劃時間標(biāo)準(zhǔn)
案例：萬達(dá)廣場為保障開業(yè)節(jié)點搶工期做法

第二節(jié)、項目總視角工程質(zhì)量品質(zhì)管理
質(zhì)量是客戶滿意度中的保健因子，是企業(yè)的生命；房地產(chǎn)的競爭最終將是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的競爭，以及在才基礎(chǔ)上的開發(fā)效率競爭，而非營銷概念的競爭。
回顧1：標(biāo)桿企業(yè)工程質(zhì)量管理發(fā)展歷程
回顧2：標(biāo)桿企業(yè)工程質(zhì)量“三全”管理思想
分享1：萬科相對完善的質(zhì)量管理理念
分享2：萬科工程質(zhì)量管理理念一些特點
建議1：讓體系落地◆設(shè)置完善的組織架構(gòu)
建議2：改進(jìn)質(zhì)量先從解決業(yè)主投訴做起
剖析自我：讓我們行動起來吧！
行動第一步：統(tǒng)一思想、改變習(xí)慣；行動第二步：抓住前端、優(yōu)化設(shè)計
行動第三步：控住中間、過程控制；行動第四步：管好后端、項目后評估
切記：最難不是體系搭建，而是執(zhí)行、執(zhí)行！

解讀：執(zhí)行---工程質(zhì)量現(xiàn)場管理最有效4大控制環(huán)節(jié)
1、質(zhì)量樣板引路2、工程質(zhì)量巡檢
3、實測實量4、例會制度管理
關(guān)鍵：要把公司的質(zhì)量目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動執(zhí)行力！
分享：萬科三年質(zhì)量夢—“兩提一減，每天向前一小步”及八大考評步驟
案例：萬科觀感質(zhì)量提升之路
1、案例展示--萬科工程樣板先行執(zhí)行效果
2、案例展示--現(xiàn)場巡檢之工程現(xiàn)場召開觀摩會及工程巡檢問題記錄
案例分享：我的追求---精工品質(zhì)、不負(fù)匠心不負(fù)卿.PPT
分組討論與交流：時間15分鐘（老師做討論總結(jié)）
1)請以小組為單位分析貴司工程進(jìn)度與過程質(zhì)量管理存在的主要問題、困惑有哪些？主要原因是什么？
2)請以項目總視角談?wù)勀愕暮媒ㄗh、做法與大家分享。
小結(jié)：中國房地產(chǎn)即將進(jìn)入精工制造時代，項目總要走出狹隘的傳統(tǒng)工程管理思想，以房地產(chǎn)工程、設(shè)計、成本、運營管理協(xié)同之道，精細(xì)化組織施工，追求質(zhì)量型增長，做好產(chǎn)品與服務(wù)，確保項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)。向內(nèi)看，要結(jié)合企業(yè)自身實際，管理前置實現(xiàn)工程策劃；向外看，要注重客戶和供應(yīng)商多贏局面。
最后：本次特訓(xùn)課程回顧總結(jié)及我的三個建議

項目總管理能力提升實戰(zhàn)培訓(xùn)