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中國企業(yè)培訓(xùn)講師
互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)投資并購、運營模式創(chuàng)新與稅務(wù)籌劃
 
講師:許志勇 瀏覽次數(shù):2540

課程描述INTRODUCTION

互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)投資并購培訓(xùn)

· 高層管理者

培訓(xùn)講師:許志勇    課程價格:¥元/人    培訓(xùn)天數(shù):   

日程安排SCHEDULE



課程大綱Syllabus

互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)投資并購培訓(xùn)

課程對象
1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、董事、監(jiān)事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理;
2、房企財務(wù)總監(jiān)、法務(wù)總監(jiān)、土拓總監(jiān)、投資總監(jiān) 、法務(wù)總監(jiān)、財務(wù)主管;
3、房企人力、戰(zhàn)略、工程、設(shè)計、成本、營銷、風(fēng)險等部門主管;
4、會計師事務(wù)所、金融、證券、投資等行業(yè)高級管理人員。

課程目的
1、深入理解我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)*政策;
2、了解近期房地產(chǎn)市場走勢與土地拓展模式;
3、掌握房地產(chǎn)五維創(chuàng)新融資方式與財稅風(fēng)控策略;
4、掌握房地產(chǎn)項目投資策略與并購重組方式及稅務(wù)問題;
5、掌握房地產(chǎn)金融化與互聯(lián)網(wǎng)化盈利模式與大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略;
6、了解跨境收購、后地產(chǎn)時代的物業(yè)服務(wù)資本化策略;
7、掌握地產(chǎn)合作開發(fā)形態(tài)、業(yè)務(wù)運營模式創(chuàng)新路徑。

課程背景
當(dāng)前,我國經(jīng)濟進入新常態(tài),結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯,經(jīng)濟下行壓力較大。十九大報告明確提出在經(jīng)濟增長質(zhì)量、金融改革、環(huán)境治理、房地產(chǎn)調(diào)控等方面要有新的突破。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的持續(xù)加壓,房地產(chǎn)行業(yè)進入深度整合。地產(chǎn)行業(yè)集中度愈發(fā)明顯,百強房企不是在并購合作,就是在并購合作的路上。百強房企也通過并購合作跨入“千億”陣營,實現(xiàn)“千億”夢。房地產(chǎn)并購也是企業(yè)獲取土地、尋求融資的重要途徑。并購能夠滿足眾多企業(yè)包括擴張規(guī)模、占領(lǐng)異地市場等不同的需求,能夠帶來非常大的機會。通過并購來整合資源、擴大規(guī)模似乎成了國內(nèi)知名地產(chǎn)開發(fā)商的共識,但并購是柄雙刃劍,利用得當(dāng)如虎添翼,反之則后患無窮。因此房地產(chǎn)企業(yè)的土拓和財務(wù)及相關(guān)決策部門,在作出并購決定前,一定要充分了解投資并購模式,做好土拓路徑的設(shè)計、運營模式創(chuàng)新及財稅籌劃,才能助力企業(yè)的長期健康發(fā)展。
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的壓艙石,同時是典型的政策導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè),受宏觀調(diào)控影響較大。“兩會”作為*政策風(fēng)向標,一直以來都受到社會各界的高度關(guān)注。2019年 “兩會”已落幕一個多月,房地產(chǎn)政策走勢明朗化,目前一季度房地產(chǎn)出現(xiàn)了新的市場表現(xiàn)。在目前國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下,展望2019全年,在“房住不炒”、管控風(fēng)險、強化保障等目標指引下,地方房地產(chǎn)政策將延續(xù)什么樣的基調(diào)呢?新形勢下作為投資人如何投資新的地產(chǎn)項目呢?房地產(chǎn)形勢越來越嚴峻,并購重組已成為地產(chǎn)行業(yè)的主旋律,2019如何并購重組,如何土地拓展,應(yīng)關(guān)注哪些經(jīng)營風(fēng)險與財稅風(fēng)險呢?在房地產(chǎn)行業(yè)日益金融化、投行化、互聯(lián)網(wǎng)化的今天,如何進行基于大數(shù)據(jù)的地產(chǎn)模式創(chuàng)新?后地產(chǎn)時代物業(yè)服務(wù)崛起,房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略如何布局?宏觀經(jīng)濟持續(xù)下探,在當(dāng)前財政與貨幣政策下,房企如何融資突破?房地產(chǎn)開發(fā)商如何才能保證健康持續(xù)發(fā)展成為每家房企須思考的重要課題。本課程將為您全面解讀十九大房地產(chǎn)經(jīng)濟政策、2019“兩會”房地產(chǎn)定調(diào)與政策亮點、一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與趨勢分析,互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)投資模式創(chuàng)新,及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展運營創(chuàng)新、大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略、投融資創(chuàng)新及財稅籌劃策略。

課程特點
1、觀點新穎、具有很強的系統(tǒng)性,論述精辟、充滿激情、貼近企業(yè);
2、寓教于樂、案例前沿,實踐集成、注重實效與實用性;
3、案例豐富、深入淺出,注重實效、應(yīng)用性強;
4、內(nèi)容通俗易懂,自由輕松學(xué)習(xí),深受政府和企業(yè)好評。

課程模塊
一、十九大經(jīng)濟政策與房地產(chǎn)市場展望 
(一)“新時代”:與時俱進中的歷史方位新判斷、新指南
1、我國發(fā)展新的歷史方位;
2、實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的現(xiàn)代化“中國夢”目標;
(二)“不平衡”:關(guān)于我國社會矛盾的新判斷、新分析
1、十九大形成的關(guān)于社會主義矛盾的新判斷;
2、人民日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分的發(fā)展之間的矛盾;
(三)“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”:著力化解社會主要矛盾的主線
1、強調(diào)的“供給管理”,更多地側(cè)重的是結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題;
2、以“全要素生產(chǎn)率”支撐我國的現(xiàn)代化進程;
(四)十九大經(jīng)濟政策框架與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢
1、新時代中國特色社會主義發(fā)展的戰(zhàn)略安排;
2、五大發(fā)展理念與現(xiàn)代化經(jīng)濟體系建設(shè);
3、中國房地產(chǎn)市場和行業(yè)現(xiàn)狀、供需求影響因素;
4、中國的城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場、總體判斷分析;
5、十九大后房地產(chǎn)機會、挑戰(zhàn)與發(fā)展趨勢;

二、2019“兩會”房地產(chǎn)定調(diào)與政策亮點 
(一)2019“兩會”房地產(chǎn)政策主基調(diào)、六大亮點
1、2019年“以穩(wěn)為主,一城一策”定調(diào);
2、解讀2019“兩會”房地產(chǎn)政策六大亮點;
①、深入推進新型城鎮(zhèn)化,堅持城市群發(fā)展;
②、落實城市主體責(zé)任,改革完善住房市場體系和保障體系;
③、繼續(xù)推進保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造;
④、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣,要大力進行改造提升;
⑤、新型城鎮(zhèn)化提高柔性化治理、精細化服務(wù)水平;
⑥、健全地方稅體系,穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法;
(二)兩會房地產(chǎn)政策對后期樓市的影響?
1、兩會政策對后期樓市的影響;
2、房地產(chǎn)投資區(qū)域的選擇和分析;
3、標桿品牌企業(yè)對城市區(qū)域的選擇方式;

三、2019年一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與趨勢分析 
(一)一季度宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場表現(xiàn) 
1、近期全國房地產(chǎn)市場形勢回顧:政策、投資、市場、土地?
2、一季度宏觀經(jīng)濟形勢分析:經(jīng)濟方面、貨幣信貸、房地產(chǎn)政策;
3、2019年一季度百城新建住宅價格指數(shù)變化?
4、一季度重點城市商品住宅成交規(guī)模情況?
5、一季度三四線城市成交面積情況?
6、一季度近期熱點一二線城市市場情況?
7、一季度土地市場呈現(xiàn)哪些新的變化?
8、一季度,房地產(chǎn)地方調(diào)控主要特點?
(二)2019年房地產(chǎn)市場趨勢分析
1、2019年品牌房企市場發(fā)展趨勢;
2、土地拓展模式創(chuàng)新與聚焦熱點城市;
3、房企融資規(guī)模與政策趨勢;
4、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展策略:行業(yè)黑馬逆襲成功,彎道超車的可能性;
5、地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展與現(xiàn)金流管理和效益;
6、*和地產(chǎn)調(diào)控政策歸納與下一步預(yù)測、2019年房地產(chǎn)市場總體趨勢;
7、2019年熱點城市*政策、行業(yè)策略建議與戰(zhàn)略思考;

四、房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位與發(fā)展模式創(chuàng)新
(一)2019年房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位
1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體戰(zhàn)略思考;
①城市化進程與人口變化等對長期趨勢的影響;
②政策、消費升級和競爭格局對短期趨勢的影響;
③階段性機會的把握:三四線城市的機會與城市群機會;
④結(jié)合自身的資源能力特點制定最適合自己的戰(zhàn)略選擇;
⑤XXX戰(zhàn)略規(guī)劃:戰(zhàn)略定位與目標、商業(yè)模式、業(yè)務(wù)選擇、成長階梯、核心競爭力與戰(zhàn)略舉措;
⑥XX實操分享:行業(yè)黑馬的投資戰(zhàn)略與拿地模式(招拍掛、一二級聯(lián)動、收并購、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動);
2、地產(chǎn)投資模式與產(chǎn)業(yè)融合定位(地、錢、人);
3、房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略;
4、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略;

(二)互聯(lián)網(wǎng)+背景下的地產(chǎn)發(fā)展模式
1、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式創(chuàng)新:
①互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)模式分析與實戰(zhàn)策略;
②互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)六大模式;
③“互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)管理大數(shù)據(jù);
2、創(chuàng)新租賃模式;
3、輕資產(chǎn)管理運作模式與平臺模式:
①主流房企輕資產(chǎn)實務(wù)操作模式分析;
②當(dāng)前我國房地產(chǎn)輕資產(chǎn)企業(yè)分類;
③萬科模式、萬達模式、凱德模式、保利模式、遠洋模式等優(yōu)點、缺點;
④花樣年模式、紅星美凱龍模式等優(yōu)點、缺點;
⑤“基金+代建”方式合作拿地開發(fā)、模式設(shè)計和方法;
4、華夏幸福商業(yè)模式:“產(chǎn)業(yè)新城”,其優(yōu)點、缺點分析;
1、全產(chǎn)業(yè)鏈模式:
①五大案例解讀地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式突破;
②XXX商業(yè)管理公司、顧問公司、策劃運營公司、物業(yè)管理公司、建筑公司、設(shè)計平臺公司、建材公司、科技環(huán)保公司等;
2、XXX地產(chǎn)等企業(yè)的高周轉(zhuǎn);
7、3+1資本分拆模式;

8、新城鎮(zhèn)化與創(chuàng)新地產(chǎn)項目投資邏輯;
①城市更新、舊改類項目背后的資本運作邏輯;田園綜合體項目中的融資創(chuàng)新;
②長租公寓:單元盈利+復(fù)制規(guī)劃+融資;文旅地產(chǎn)投資價值描述與規(guī)劃;
③產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營收益與投資收益模式;地產(chǎn)企業(yè)分拆主板上市;
④康養(yǎng)項目的內(nèi)容經(jīng)營資產(chǎn)價值規(guī)劃;專業(yè)市場的資產(chǎn)價值與資本運作模式;
⑤集合店、快閃電的運營邏輯與商業(yè)機會;創(chuàng)內(nèi)容企業(yè)的團隊激勵與業(yè)績增長等等;
9、土地開發(fā)模式創(chuàng)新、特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地運營;
①一級開發(fā):難點與瓶頸、核心價值、關(guān)鍵流程、一級開發(fā)政策;
②開發(fā)模式:階段歷程、十大模式、合資模式、PPP模式 、政府采購、收益權(quán)模式 ;
③開發(fā)風(fēng)險及規(guī)避、進入及退出機制、模式典型案例匯總分析;
④土地營銷:意義與本質(zhì)、價格策略、如何營銷 、XX案例;
⑤政企關(guān)系:政府對付開發(fā)商的三階段論、開發(fā)商對付政府的四美計劃、三種均衡關(guān)系;分類與技巧 、五個一工程 ;
⑥應(yīng)用案例分析:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、新城新區(qū)、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等行業(yè)痛點與發(fā)展創(chuàng)新;
10、八大政策模式;
11、品牌地產(chǎn)案例分析:模式創(chuàng)新與財稅風(fēng)控;
12、泛地產(chǎn)生態(tài)鏈:金融、物業(yè)、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等創(chuàng)新模式分析;

五、房地產(chǎn)融資規(guī)劃與融資模式創(chuàng)新
(一)2019年房地產(chǎn)融資規(guī)劃
1、房地產(chǎn)融資戰(zhàn)略:( 債權(quán)、股權(quán)和夾層投融資);
2、房地產(chǎn)年度融資計劃:資本結(jié)構(gòu)、金融資源與渠道的梳理、開拓與計劃;
3、房地產(chǎn)戰(zhàn)略、年度經(jīng)營計劃與預(yù)算績效協(xié)同;
4、地產(chǎn)開發(fā)的流程、評估方式、風(fēng)險、開發(fā)成本及投資利潤測算:
①房地產(chǎn)開發(fā)流程和關(guān)鍵節(jié)點
②三種房地產(chǎn)主要的評估方式
③房地產(chǎn)投資和開發(fā)的風(fēng)險
④房地產(chǎn)投資開發(fā)管控的主要方式--四張表(成本和利潤、現(xiàn)金流、工期、銷售計劃)

(二)房地產(chǎn)五維融資創(chuàng)新路徑
1、房地產(chǎn)融資市場回顧分析:股本市場、債權(quán)市場、股債混合市場;
2、融資機構(gòu):券商投行、商業(yè)銀行、信托公司、基金子公司、租賃公司、資產(chǎn)管理公司、保險公司、私募基金、產(chǎn)業(yè)基金、并購基金、交易所、金融產(chǎn)權(quán)交易所、第三方理財、互聯(lián)網(wǎng)平臺、金融控股平臺等;
3、股本、債務(wù)與夾層融資方式比較、信用、擔(dān)保與抵押融資方式比較;
4、資產(chǎn)性結(jié)構(gòu)融資分析:
①結(jié)構(gòu)性融資:(開發(fā)貸、按揭、委托貸款、民間融資、融資租賃、保理商票融資、債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資、包銷融資、購房尾款融資等);
②資產(chǎn)證券化: 債券、上市、資管計劃;ABS、ABN、CMBS、類Reits;境內(nèi)定增;
5、價值融資分析(孵化、資本):XXX資產(chǎn)證券化案例分析、境內(nèi)外上市、買殼、并購、合作融資;
6、大數(shù)據(jù)資源融資創(chuàng)新(信用鏈融資);
7、平臺融資創(chuàng)新(兩類平臺)、互聯(lián)網(wǎng)金融、區(qū)域股交所、金交所融資產(chǎn)品;
8、房地產(chǎn)私募基金、REITs、保險資金、資產(chǎn)支持票據(jù)、項目特定資產(chǎn)收益權(quán)、明股實債模式、公司債券、債務(wù)融資工具、短期融資融券融資、政府項目PPP、海外融資(海外發(fā)債與內(nèi)保外貸);
9、聚合融資創(chuàng)新(融資組合)案例分析;
10、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新(一):趨勢是,資產(chǎn)證券化+運營、資本+運營,地產(chǎn)業(yè)態(tài)決定融資模式;
11房地產(chǎn)綜合融資創(chuàng)新設(shè)計(二):股債混合、并購融資、輕資產(chǎn)出表、境外融資、私募基金、互金平臺;前期融資--拿地決策之前需要考慮的因素;項目融資--施工建設(shè)期的資金方案設(shè)計;后期回款--銷售期的資金管理與平衡等;

12、并購融資創(chuàng)新:
①信托、私募融資結(jié)構(gòu)及要點:價格、退出;
②股權(quán)融資、表決權(quán)的分配,及對賭協(xié)議;
③房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和REITS;
案例:XXX的交易結(jié)構(gòu)和核心要點
案例:XXX的特點及障礙
④分析:并購中各種融資方案的異同、特點及障礙;
13、城市更新項目融資創(chuàng)新方案:城市更新項目意愿征集階段、拆遷安置補償協(xié)議談判階段、城市更新計劃實施階段等;
14、知名房企拿地策略和融資方式分析:1-5;
15、融資風(fēng)險防范:房地產(chǎn)債權(quán)、股權(quán)融資的風(fēng)險防范及措施;
①抵押及質(zhì)押,擔(dān)保的風(fēng)險與防范:土地評估與抵押、項目公司股權(quán)質(zhì)押、集團信用擔(dān)保、第三方擔(dān)保等;
②財務(wù)與管理的風(fēng)險與防范:項目公司與GP共管、財務(wù)流通,財務(wù)自主調(diào)撥與資料披露、項目退出與利潤分配,項目公司結(jié)束等;

六、房地產(chǎn)投資并購交易機制與風(fēng)險控制
(一)房地產(chǎn)企業(yè)投資并購的交易模式
1、投資開發(fā)模式:招拍掛、收并購、勾地、 合作開發(fā);
2、房地產(chǎn)并購的內(nèi)容和戰(zhàn)略動因、股權(quán)并購模式分析;
3、股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、合作開發(fā)、項目收購、項目投資等并購方式的優(yōu)劣分析;
4、投資并購的交易流程管理,包括意向書、盡職調(diào)查、協(xié)議簽署、資金共管、項目/股權(quán)完善、資金釋放、項目交割、保證義務(wù)、尾款支付;
5、投資并購中的盡職調(diào)查要點;
①公司股權(quán):是否真實出資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否真實,股權(quán)安排,反收購措施;
②房地產(chǎn)開發(fā)的階段:不同階段關(guān)注點不同,項目的風(fēng)險和債務(wù)不同;
③土地資產(chǎn)瑕疵:土地取得程序的合法性,土地開發(fā)政策盡調(diào);
④項目公司債權(quán)債務(wù)問題:股東之間約定項目公司債務(wù)承擔(dān)的有效性;
⑤重大合同:施工、采購、借款、銷售等;
⑥三張報表視角的財務(wù)盡調(diào)分析:XXX并購案例分析;

(二)投資并購的交易方案設(shè)計與風(fēng)險
1、一般股權(quán)交易,股權(quán)交易在法律上的合法性與稅務(wù)上的風(fēng)險;
2、收購部分股權(quán)、收購部分項目;
3、收購?fù)恋胤凳鄯慨a(chǎn)的交易與稅務(wù)問題;
4、境外收購涉及的外匯和稅務(wù)問題;
5、房地產(chǎn)收購合同要點:項目描述+價格及支付方式+交割+共管賬戶+潛在債務(wù)約定和處理;
6、以總包加包銷方式的變更收購方案;
7、不同方式收購國有房地產(chǎn)或資產(chǎn)的程序及問題;
8、特色小鎮(zhèn)的“經(jīng)營”模式及與房地產(chǎn)“開發(fā)”模式的區(qū)別;

(三)合作開發(fā)操作要點及核心條款設(shè)計
1、房地產(chǎn)合作開發(fā)的定位分析:共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險;
2、合作開發(fā)的形態(tài)的比較:項目公司式、合伙式、合同式;
3、合作主體:合作方盡調(diào)六大維度:綜合實力;經(jīng)營理念、資信情況;經(jīng)營能力、風(fēng)險情況及管理情況;
4、公司設(shè)立:設(shè)立時間;入股時間;
5、法人治理:股東會、董事會職權(quán)及表決機制;總經(jīng)理職權(quán);非操盤方派駐人員職責(zé);
6、操盤模式:單方操盤;聯(lián)合操盤;保底收益;
7、退出機制:退出方式、退出時間;
8、僵局處理:僵局處理之萬能公式;
9、核心條款設(shè)計:合作模式、項目公司設(shè)立與股比、項目公司經(jīng)營管理、資金籌措與資金管理、利潤分配、退出機制、法律風(fēng)險;

10、項目合作開發(fā)中的法律風(fēng)險與全面防范:
①公司開發(fā)中決策權(quán)的約定和分配,誰負責(zé)操盤及如何界定各方的權(quán)利義務(wù)?
②項目定位、設(shè)計、施工、采購、造價、財務(wù)等權(quán)利的分配及監(jiān)督權(quán)的行使方式
③項目公司的融資及各股東的配合,股東借款義務(wù)的約定及未履行時的補救約定
④開發(fā)中規(guī)劃調(diào)整、成本增加、面積增減、政策改變時雙方利益如何調(diào)整?
⑤開發(fā)中因一方違約行為,導(dǎo)致開發(fā)延誤、成本增加、交房逾期、質(zhì)量問題等造成的損失、費用增加如何承擔(dān);
⑥如何防止和解決開發(fā)中的債務(wù)問題;
11、項目合作開發(fā)的多種變型及相應(yīng)的風(fēng)險要點與處理方案:
①代建加代銷售的合作模式,操作優(yōu)勢、適用條件及要點;
②合伙開發(fā),項目部式的管理要點和糾紛案例;
③合同型開發(fā)被法院認定為房屋買賣、借款、租賃等的情形和處理方式;
④合作加入方對原項目方式的盡職調(diào)查和談判;
12、項目合作協(xié)議案例解析;

七、房地產(chǎn)投資與并購、運營創(chuàng)新策略
(一)房地產(chǎn)投資模式、土地拓展策略
1、2019房地產(chǎn)投資模式;
2、土地拓展策略、模式案例分析:
①中小房企對全國不同分類城市的投資拿地與項目拓展策略;
②一線城市、強二線城市、中等二線城市、弱二線城市;三線城市;四線城市分析;
3、合作開發(fā)的模式綜合案例分析;
4、不同房地產(chǎn)產(chǎn)品價值投資策略與風(fēng)險控制:
① 住宅和長租公寓 :
.非房企背景長租公寓策略和案例分析(YOU+、*、蘑菇、青客和新派公寓等) ;
.房企背景長租公寓策略和案例分析(萬科、碧桂圓、旭輝、保利等) ;
.長租公寓與房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和輕資產(chǎn)管理 ;
.長租公寓的融資和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 ;
.新派和碧桂園公寓等長租公寓(類REITs)資產(chǎn)證券化案例分析 ;
.*公寓和保利等長租公寓(ABS)資產(chǎn)證券化案例分析 ;
②辦公樓(短租等);
③商場 ;
④賓館、旅游和養(yǎng)老 ;
⑤物流和工業(yè)廠房等 ;
⑥特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)、鄉(xiāng)村振興等項目 :
.PPP投資融資 ;
.項目債權(quán)融資策略(銀行貸款、信托、資管計劃、債券、融資租賃、保險資金) ;
.項目股權(quán)融資策略(上市、房地產(chǎn)私募基金) ;
.項目資產(chǎn)證券化(債權(quán)、股權(quán)和收益權(quán));
⑦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大模式與產(chǎn)業(yè)價值孵化;

(二)房地產(chǎn)并購模式、運營創(chuàng)新策略
1、房地產(chǎn)十大并購模式分析
2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等創(chuàng)新模式;
3、地產(chǎn)業(yè)務(wù)運營模式創(chuàng)新;
①彎道超車的管理支撐——房地產(chǎn)企業(yè)組織和運營體系變革;
②為什么行業(yè)黑馬都有龐大的土地投資團隊?為什么企業(yè)規(guī)?;瘯r都會進行區(qū)域化轉(zhuǎn)型?
③為什么企業(yè)在區(qū)域化轉(zhuǎn)型同時都會進行標準化建設(shè)?快速發(fā)展階段的組織變革和運營提升?
④從管理標準化到產(chǎn)品標準化:系統(tǒng)的力量;如何實現(xiàn)快速開發(fā):從588到456:房地產(chǎn)開發(fā)流程的變化邏輯?
⑤規(guī)?;l(fā)展下的運營體系升級:從管計劃到“以財務(wù)管理為中心、現(xiàn)金流為主線、項目收益*化”的運營升級;
⑥運營管理模式升級與價值再造:
案例(1):XX地產(chǎn)五高戰(zhàn)略背后的管理運營支撐;如何制定適應(yīng)于高速發(fā)展的簡單高效的流程與運營體系?
案例(2):高周轉(zhuǎn)及大數(shù)據(jù)視角下看房地產(chǎn)的未來和運營管理大數(shù)據(jù)邏輯:運營大數(shù)據(jù)管理、大財務(wù)工具應(yīng)用分析;
案例(3):互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)模式,銷售模式創(chuàng)新,地產(chǎn)大數(shù)據(jù)+的未來;
案例(4):房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略-年度計劃-預(yù)算-績效管理=大數(shù)據(jù)線管控模式的創(chuàng)新,資金鏈的管理;
4、房地產(chǎn)項目人才戰(zhàn)略與考核激勵機制及財稅風(fēng)控;
5、民營和外資企業(yè)并購;

6、國有房地產(chǎn)或資產(chǎn)并購:
①收購的程序和國有資產(chǎn)監(jiān)管的要求:清產(chǎn)核資、評估、產(chǎn)權(quán)交易所公開轉(zhuǎn)讓;
②利用代建方式;
③國有股東的決策和股東優(yōu)先購買權(quán)及通知方式問題;
④特色小鎮(zhèn)的“經(jīng)營”模式及與房地產(chǎn)“開發(fā)”模式的區(qū)別:
土地成本的避免和小鎮(zhèn)中原物權(quán)的承受方式;
⑤收購國有資產(chǎn)的案例分析(要求和關(guān)鍵點);
7、租賃市場政策紅利、集體經(jīng)營性建設(shè)用地;
8、跨境收購的核心要點:
①跨境收購返程投資的限制及規(guī)避;
②境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及案例分析:XXX交易模式;
③境外收購?fù)鈪R的出境及利潤的分配問題;
④境外收購綜合風(fēng)險分析;
9、房地產(chǎn)并購運營創(chuàng)新綜合案例分析:
.土地或項目的并購方式、并購流程和主要風(fēng)險;
.盡職調(diào)查 、估值、對價和溢價處理;
.融資和支付方式、審計和法務(wù);
.并購合作后運營整合要點、并購風(fēng)險分析;
.萬科、融創(chuàng)、碧桂園、金地等綜合案例分析。

(二)房地產(chǎn)投資金融化策略與轉(zhuǎn)型升級
1、房地產(chǎn)金融化盈利模式;
2、物業(yè)服務(wù)資本化策略;
①競爭分析:萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、碧桂園物業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、彩生活物業(yè)、雅生活、恒大物業(yè)、金地物業(yè)、龍湖物業(yè)、金科物業(yè)。
②萬科收購耀江物業(yè);彩生活收購開元國際、萬象美;嘉寶股份收購綠宇、東景物業(yè)等分析;
③雅生活收購紫竹物業(yè)、中海物業(yè)收購中信物業(yè)等案例分析;
④并購對賭協(xié)議;
3、XXX五大品牌企業(yè)金融化策略;
4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新路徑:XX地產(chǎn)商業(yè)模式分析;
5、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資誤區(qū)、如何突破企業(yè)瓶頸?重新塑造企業(yè)的資金供應(yīng)鏈?
6、構(gòu)建資本運營中心:小企業(yè):合資合作,兼并;中等企業(yè):新的定位,突出優(yōu)勢,順勢而為;大企業(yè):整合資源,兼并聯(lián)手,國際資本;
7、中小地產(chǎn)公司資金運作、轉(zhuǎn)型與升級:
①住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型背后的資本運作;
②民營地產(chǎn)企業(yè)輕重資產(chǎn)結(jié)合模式;
③單一住宅開發(fā)模式轉(zhuǎn)向文旅、園區(qū)、養(yǎng)老住區(qū)等多種物業(yè)類型開發(fā)運營的資本邏輯;
④資產(chǎn)證券化和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資等新業(yè)務(wù)板塊;新科技領(lǐng)域的投資;
⑤產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)基金模式;運營模式轉(zhuǎn)型等;
⑥創(chuàng)新運營背后的成本控制與稅務(wù)籌劃;
8、地產(chǎn)集團頂層設(shè)計與金融化模式布局六大策略;

八、房地產(chǎn)投資、并購稅務(wù)籌劃與資本運營   
(一)地產(chǎn)投資基本稅務(wù)籌劃策略
1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃與籌劃:戰(zhàn)略、經(jīng)營、財稅三個層面;
2、房地產(chǎn)投資涉及的稅收:增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅收籌劃思路;
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立階段稅務(wù)籌劃:法人股東與自然人股東選擇、股權(quán)架構(gòu)與層次、不同業(yè)態(tài)公司設(shè)立、注冊資本與出資形式;
4、房地產(chǎn)企業(yè)拿地階段稅務(wù)籌劃:
①稅務(wù)角度:與政府的合作模式和稅收優(yōu)惠、資金方與土地方合作模式稅務(wù)差異;
②融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)籌劃分析;
③股權(quán)收購中的土地成本溢價如何入帳;
④企業(yè)以土地使用權(quán)投資合算嗎?等等;
5、房地產(chǎn)土建階段的稅務(wù)籌劃:
①房產(chǎn)報建形式不同、改自建銷售業(yè)務(wù)為代建行為;
②材料采購合同的節(jié)稅效益、工程項目分包的節(jié)稅方案;
③如何合理增加開發(fā)成本節(jié)稅等等;
6、房地產(chǎn)銷售階段稅務(wù)籌劃:
①分解商品房銷售價格節(jié)稅、促銷方案要考慮稅收成本;
②銷售定價有學(xué)問,暗藏巨大稅收籌劃空間、房地產(chǎn)開發(fā)是否會走入全面帶裝修時代;
③土地增值稅籌劃應(yīng)對策略,及其它常見地產(chǎn)實務(wù)籌劃問題解析;

(二)并購實操項目稅務(wù)籌劃
1、在建工程并購(適用于二手土地并購);
2、投資加轉(zhuǎn)股權(quán)(投資加轉(zhuǎn)股權(quán)仍然是非房地產(chǎn)公司實現(xiàn)資產(chǎn)并購的最優(yōu)方式);
3、劃撥(適用于有資源的企業(yè));
4、分立加轉(zhuǎn)股權(quán)  (分立加轉(zhuǎn)股權(quán)是營業(yè)稅下的常見交易方式,營改增后,該種交易方法的優(yōu)越性大大降低);
5 、股權(quán)轉(zhuǎn)讓(股權(quán)轉(zhuǎn)讓是最有利于賣方的交易方法,但是對買方最不利的交易方法);
6、總分公司的交易方式(大集團之間可以通過總分公司的方式實現(xiàn)資產(chǎn)剝離交易);
7、房地產(chǎn)分離收儲再轉(zhuǎn)讓(國企可以通過土地收儲而建筑物轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓);
8、出讓合同變更方式 (通過出讓合同變更實質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地);
9、買資產(chǎn) (最有利于買方最不利于賣方的交易方法,賣方的交易稅負最重);
10、并購后再資本化(并購資本化、并購上市、并購分拆稅務(wù)籌劃);
11、地產(chǎn)股權(quán)并購稅收相關(guān)問題解析:
①以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地房屋、資產(chǎn)應(yīng)如何運作?
②股權(quán)平價轉(zhuǎn)讓,稅局納稅評估能通得過嗎?
③自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)計稅價格偏低如何進行調(diào)整?
④先分配利潤再轉(zhuǎn)讓股權(quán)還是直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)?
⑤“先增資擴股再平價轉(zhuǎn)讓股權(quán)”是好的籌劃思路嗎?
⑥股權(quán)轉(zhuǎn)讓到底要不要交土地增值稅嗎?如何回避?
⑦企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅義務(wù)發(fā)生時點的確認
⑧統(tǒng)一集團內(nèi)平價轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否需要進行納稅調(diào)整
⑨利用境外轉(zhuǎn)讓股權(quán),降低地產(chǎn)企業(yè)稅負?

(三)土地拓展整合、投資風(fēng)險控制與稅務(wù)籌劃
1、房地產(chǎn)土地獲得的方式、可能發(fā)生的糾紛,及稅收規(guī)劃:
①取地主要方式:無償劃撥、出讓(招拍掛)、收購、變性;
②土地取得中發(fā)生的與政府可能的糾紛:逾期交地、規(guī)劃變更,土地性質(zhì)與規(guī)劃不一致,配建無障礙用房,規(guī)劃調(diào)整等;
③劃撥工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)商業(yè)用地;
④拆遷還建;先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán);先分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán);在建工程轉(zhuǎn)讓;集體土地(包括不限于建設(shè)用地)能否用于“開發(fā)”;
案例:XX集體土地開發(fā)模式交易結(jié)構(gòu);
⑤一二級聯(lián)動的方式;
⑥一級土地開發(fā)的成本和收益分配方式;
⑦軍用土地出讓流程;
2、凈地出讓模式所涉印花稅、土地使用稅、契稅風(fēng)險(8類問題);
3、房地分離出讓如何納稅(4類問題);
4、拆遷補償用房的涉稅處理(4類問題);
5、集體用地房地產(chǎn)開發(fā)的特殊處理(5類問題);

6、收購的交易方案與稅務(wù)風(fēng)險:
①一般股權(quán)交易,股權(quán)交易在法律上的合法性與稅務(wù)上的風(fēng)險
②收購部分股權(quán)、收購部分項目
③收購?fù)恋胤凳鄯慨a(chǎn)的交易與稅務(wù)問題
④境外收購涉及的外匯和稅務(wù)問題
⑤房地產(chǎn)收購合同要點:項目描述,價格及支付方式,交割,共管賬戶,潛在債務(wù)約定和處理;
⑥以總包加包銷方式的變更收購方案;
7、收購中的綜合稅務(wù)籌劃:“交易模式選擇決定稅負”
①資產(chǎn)收購、股權(quán)收購的稅務(wù)比較及法律評析;
②利用企業(yè)間利潤分配方式避稅;
③同一主體之間劃撥方式避稅;
④償還被并購方債務(wù)方式避稅;
⑤利用分立后轉(zhuǎn)讓的方式避稅;
⑥出資后轉(zhuǎn)讓方式避稅;
⑦土地出讓回購變部分轉(zhuǎn)讓方式避稅;
⑧收購中的綜合稅務(wù)籌劃案例分析;
8、以資產(chǎn)對外投資稅收籌劃
①以資產(chǎn)對外投資繳納什么稅?增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅?
②接受投資需要發(fā)票作為扣稅憑證么?
③股東個人以資產(chǎn)投資繳納個人所得稅?
④如何利用“先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)”降低稅負?
9、房地產(chǎn)并購重組稅務(wù)籌劃實操案例分析:多個標桿企業(yè)并購案例(1-5)法務(wù)與財稅分析

(四)鄉(xiāng)村振興、舊城改造與城市更新開發(fā)業(yè)務(wù)財稅籌劃
1、城市更新與征地補償有何差異?征稅時有何區(qū)別?
2、被拆遷戶取得拆遷補償費,營業(yè)稅、所得稅如何征收?自然人與法人有何區(qū)別?
3、如何理解“合法有效憑據(jù)”?開發(fā)商支付給被拆遷戶個人的補償款憑收據(jù)能否入帳?支付給村委會或村股份公司的補償款憑村委會或村股份公司的收據(jù)能否進開發(fā)成本抵稅?
4、開發(fā)商給被拆遷戶的“回遷房”要視同銷售交稅嗎?如何征收?
5、開發(fā)商向回遷戶收取的回遷房價款,如遠低于成本價,其差額能否進入拆遷成本?按雙方約定價還是市場公允價確認銷售收入?
6、賠償有何標準?超標準補償給釘子戶的部分,能否計入拆遷成本?如何合理合法加大拆遷成本?
7、等面積與超面積部分征收營業(yè)稅如何計算?成本價含土地成本嗎?
8、村委出地,開發(fā)商出資,不同合作方式有什么稅負差異?以村委的名義立項,還是以開發(fā)商名義立項?
9、村委出地開發(fā)商出資合作建房,建成自用或轉(zhuǎn)讓,如何計算土增稅?
10、如何判定政策性搬遷非商業(yè)性搬遷?政策性搬遷收入有何稅收優(yōu)惠?
11、企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn),其換入資產(chǎn)的計稅成本如何確定?
12、商品房證、集體房產(chǎn)證、違章建筑被拆遷后征收標準相同嗎?
13、開發(fā)商支付的拆遷補償費是否要補交契稅?
14、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的,如何繳納契稅?
15、轉(zhuǎn)讓(城中村)集體土地使用權(quán),承受方是否繳納契稅?
16、就地還建方式、異地安置方式、貨幣補償方式等不同方式拆遷安置,稅收如何計算?

(五)房地產(chǎn)基金及基金管理公司稅收籌劃
(六)地產(chǎn)開發(fā)階段風(fēng)險控制
1、關(guān)注項目規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險、建設(shè)階段風(fēng)險、法律和合同風(fēng)險;
2、資金鏈風(fēng)險、進度風(fēng)險、成本風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、租售風(fēng)險、運營風(fēng)險等;
(七)供給側(cè)改革背景下,房地產(chǎn)集團資本運營十大策略:案例分析:1-5
①上市地產(chǎn)公司戰(zhàn)略定位與資本策略;
②百強非上市地產(chǎn)集團投融資戰(zhàn)略與產(chǎn)業(yè)布局;
③中國房地產(chǎn)業(yè)鏈大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略;
④中小地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)策略;
(八)房地產(chǎn)市場未來展望
①國家地產(chǎn)政策;
②地產(chǎn)與科技、產(chǎn)業(yè)融合、泛地產(chǎn)生態(tài)
③品牌地產(chǎn)的未來。
九、總結(jié)與答疑: 

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