《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第二條對合作建房的征免稅問題作出規(guī)定，即對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。但該文件對合作建房建成后轉(zhuǎn)讓應如何征收土地增值稅沒有明確規(guī)定。本文結(jié)合案例，試提出如下解決思路。
案 例
金正公司于2009年1月與英華房地產(chǎn)公司簽訂合作開發(fā)一所商務大廈的協(xié)議。協(xié)議約定，金正公司提供土地使用權(quán)，英華公司提供資金，項目建成后雙方四六分成。2011年2月，項目竣工驗收，雙方分得房產(chǎn)后1年不到即分別對外出售。
已知金正公司該項目的土地受讓成本為30000萬元，英華公司投入資金40000萬元。2011年2月，商務大廈不含土地使用權(quán)的市場公允價值為68000萬元，金正公司分得房產(chǎn)出售收入為65000萬元，英華公司分得房產(chǎn)的出售收入為75000萬元。請問，對于合作建房雙方，該如何征收土地增值稅？
如何計算征收土地增值稅，關(guān)鍵在于確定對外出售房產(chǎn)的可扣除項目金額，有如下兩種方案：
方案一：以分得房產(chǎn)的公允價值作為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的可扣除項目，計算土地增值稅。
方案二：以合作建房各自初始投資作為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的可扣除項目，計算土地增值稅。
樊劍英稅友匯提示：合作建房后轉(zhuǎn)讓土地增值稅如何籌劃
方案一分析
金正公司、英華公司分得房產(chǎn)，均已按照公允價值計算征收了營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。分房自用的部分暫免征收土地增值稅。未來出售時，以賬面價值計算可扣除的項目。參照某地方稅務機關(guān)政策規(guī)定，若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發(fā)產(chǎn)品的，出地方轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的價格，為首次或者以后分配開發(fā)產(chǎn)品時，應分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值加減其他補價計算確認；同時確認出資方取得該項土地使用權(quán)的成本。
金正公司分房形成賬面資產(chǎn)價值（68000×40%＋30000×40%）＝39200（萬元），英華公司分房形成的賬面資產(chǎn)價值（68000×40%＋40000×60%）＝51200（萬元）。金正公司對外轉(zhuǎn)讓收入65000萬元，英華公司對外轉(zhuǎn)讓收入75000萬元。
假設合作雙方均可享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%的扣除，以及房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計算扣除的規(guī)定，稅金部分可扣除的有營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育費附加3%.則金正公司允許扣除的項目金額為39200×（1+20%+10%）＋65000×5%×（1+7%+3%）=54535（萬元）。
增值額為：65000-54535＝10465（萬元）。
增值率為：10465÷54535×100%＝19.18%.
應繳土地增值稅為：10465×30%＝3139.5（萬元）。
英華公司允許扣除的項目金額為：51200×（1+20%+10%）+75000×5%×（1+7%+3%）=70685（萬元）。
增值額為：75000-70685=4315（萬元）。
增值率為：4315÷70685×100%=6.1%.
應繳土地增值稅為：4315×30%=1294.5（萬元）。
方案二分析
金正公司、英華公司分得房產(chǎn)環(huán)節(jié)暫免征收土地增值稅，那么在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，應當對于合作雙方分房環(huán)節(jié)一并征收土地增值稅。參照某地方稅務機關(guān)政策規(guī)定，對一方出部分土地，一方出資金，雙方合作建房的，適用以下征免規(guī)定：（一）對出土地方按合作建房的約定轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的，暫免征收土地增值稅。（二）對房屋建成后，按約定比例，房屋初始確權(quán)仍為出土地方和出資金方的，不屬于土地增值稅征管范圍，不征收土地增值稅。（三）對出土地方房屋初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應按規(guī)定征收土地增值稅，同時將合作建房時轉(zhuǎn)讓出的土地歷史成本調(diào)整為房屋建造成本，按規(guī)定予以計算扣除。（四）對出資金方房屋初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應按規(guī)定征收土地增值稅，同時將合作建房時發(fā)生的還建房支出調(diào)整為取得土地使用權(quán)支付的地價款，按規(guī)定予以計算扣除。（五）對按照合作建房約定進行了價款結(jié)算支付的，出土地方和出資金方應按結(jié)算支付或收到的價款，相應調(diào)整其房屋建造成本和取得土地使用權(quán)支付的地價款。
金正公司按合作建房的約定轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬，暫免征收土地增值稅。房屋建成后，所分的40%房產(chǎn)初始確權(quán)相當于自建自用，不征收土地增值稅。如果分得房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，則應征收土地增值稅。可扣除項目的確定與企業(yè)所得稅計稅基礎(chǔ)有所不同，要將轉(zhuǎn)讓出的土地歷史成本調(diào)整為房屋建造成本。對于金正公司來說，調(diào)整前，土地歷史成本為30000萬元，房屋建造成本為0；調(diào)整后土地成本為30000×40%=12000（萬元），房屋建造成本為30000-12000=18000（萬元）。則金正公司允許扣除的項目金額為（12000+18000）×（1+20%+10%）+65000×5%×（1+7%+3%）=42575（萬元）。
增值額為：65000-42575=22425（萬元）。
增值率為：22425÷42575×100%=52.67%. 淘稅網(wǎng)cntaotax.net 淘盡稅海精華網(wǎng)遍財會政策
應繳土地增值稅為：22425×40%－42575×5%
?。?841.25（萬元）。
英華公司屬于合作建房中的出資方，對出資金方房屋初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應按規(guī)定征收土地增值稅，同時將合作建房時發(fā)生的還建房支出，調(diào)整為取得土地使用權(quán)支付的地價款，按規(guī)定予以計算扣除。調(diào)整前土地歷史成本為0，房屋建造成本為40000萬元；調(diào)整后房屋建造成本為40000×60%=24000（萬元），土地成本為40000-24000=16000（萬元）。則允許扣除的項目金額為（16000+24000）×（1+20%+10%）+75000×5%×（1+7%+3%）=56125（萬元）。
增值額為：75000-56125=18875（萬元）
增值率為：18875÷56125×100%=33.63%.
應繳土地增值稅為：18875×30%＝5662.5（萬元）。
淘稅
合作建房開發(fā)產(chǎn)品分配自用，暫免征收土地增值稅，若分配后轉(zhuǎn)讓，則第一次分配環(huán)節(jié)暫免征收的土地增值稅將在第二次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)一并征收。在這種計征方式下，合作建房各自所投入的計稅基礎(chǔ)不變，對于各自的增值額征稅，符合政策規(guī)定，避免了國家稅款的流失。因此，筆者認為，方案二所依據(jù)的政策規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及各地稅務機關(guān)的土地增值稅清算管理有借鑒意義。
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