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中國(guó)企業(yè)培訓(xùn)講師

互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn),規(guī)則如何重建

 
講師:巴曙松 瀏覽次數(shù):2284
 互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn) 身處房地產(chǎn)行業(yè)高度發(fā)達(dá)的香港,回望中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,在互聯(lián)網(wǎng)+成為不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要突破方向之一時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)哪些顯著的趨勢(shì)性變化? 從現(xiàn)狀看,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生激烈的變化與重組。根據(jù)一系列數(shù)據(jù)分析,新房市場(chǎng)主導(dǎo)的階段邁入二手房市場(chǎng)趨勢(shì)性上升的存量房時(shí)代,

互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)

身處房地產(chǎn)行業(yè)高度發(fā)達(dá)的香港,回望中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,在互聯(lián)網(wǎng)+成為不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要突破方向之一時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)哪些顯著的趨勢(shì)性變化?

從現(xiàn)狀看,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生激烈的變化與重組。根據(jù)一系列數(shù)據(jù)分析,新房市場(chǎng)主導(dǎo)的階段邁入二手房市場(chǎng)趨勢(shì)性上升的存量房時(shí)代,這是一個(gè)基礎(chǔ)性變化。從互聯(lián)網(wǎng)角度看,移動(dòng)時(shí)代的來臨意味著互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的改造從標(biāo)準(zhǔn)化商品過渡到非標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)的改造則剛剛開始,真正的裂變尚未出現(xiàn)。在這兩個(gè)趨勢(shì)的疊加下,我們預(yù)計(jì)會(huì)看到房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則的重建,表現(xiàn)為舊秩序的逐步退場(chǎng)和新秩序的曙光初現(xiàn)。那么,我們將面臨一個(gè)什么樣的未來?

互聯(lián)網(wǎng)改變房地產(chǎn)的所基于的三個(gè)標(biāo)志性事件

其一,中國(guó)由新房市場(chǎng)主導(dǎo)的階段邁入二手房市場(chǎng)趨勢(shì)性上升的存量房時(shí)代,這是一個(gè)基礎(chǔ)性變化。

其二,中國(guó)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)用戶超過PC用戶,移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的來臨意味著互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的改造從標(biāo)準(zhǔn)化商品過渡到非標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),互聯(lián)網(wǎng)從虛擬世界進(jìn)入現(xiàn)實(shí)世界,開始提供線下真實(shí)生活場(chǎng)景中的各種服務(wù)。在這個(gè)大趨勢(shì)之下,移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)的改造則剛剛開始,真正的裂變尚未出現(xiàn)。

其三,行業(yè)規(guī)則的重建,表現(xiàn)為舊秩序的逐步退場(chǎng)和新秩序的曙光初現(xiàn)。2014年以來,我們已經(jīng)看到不同商業(yè)模型之間的界限開始變得模糊,經(jīng)緯分明的鴻溝不復(fù)存在,傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司越來越互聯(lián)網(wǎng)化,互聯(lián)網(wǎng)公司越來越經(jīng)紀(jì)公司化,媒體公司越來越電商化,彼此之間相互滲透,原本定位不同、差異明顯的玩家突然出現(xiàn)在同一個(gè)戰(zhàn)壕中,競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

  存量房時(shí)代的來臨意味著什么?從國(guó)際對(duì)比來看,*、英國(guó)、法國(guó)、澳大利亞已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng),這四個(gè)國(guó)家二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。盡管日本二手房只有新房的0.6倍,首都圈和近畿圈的二手房市場(chǎng)活躍度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全國(guó)水平,分別達(dá)3倍和1.9倍。

再看中國(guó),2013年,盡管全國(guó)層面二手房與新房成交占比只有35%左右,但是一線城市和個(gè)別二線城市二手房已經(jīng)超過新房。從二手房市場(chǎng)集中度來看,據(jù)測(cè)算,2013年中國(guó)二手房成交面積的16%集中在一線城市,成交金額的39%集中在一線城市。

盡管目前大部分城市二手房成交尚未處于主導(dǎo),但是考慮到已經(jīng)足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動(dòng)趨勢(shì)的加速,二手房市場(chǎng)的全面爆發(fā)是大勢(shì)所趨。

存量房時(shí)代的來臨意味著什么

1、市場(chǎng)供需雙方的力量更加均衡

在新房主導(dǎo)市場(chǎng)供給的階段,由于拿地、設(shè)計(jì)、施工等諸多環(huán)節(jié)涉及的周期較長(zhǎng),往往需要3年甚至更久,因此,新房供給往往滯后于需求的變化,無法與需求同步調(diào)整,因此,需求彈性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給彈性導(dǎo)致供應(yīng)端的開發(fā)商在產(chǎn)業(yè)鏈上處于*的話語(yǔ)權(quán)。一個(gè)自然結(jié)果是消費(fèi)者的弱勢(shì)和代理商的弱勢(shì),前者表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲,后者表現(xiàn)為代理費(fèi)率下降。

然而,在二手房主導(dǎo)市場(chǎng)供給的階段,供給端與需求都十分分散,沒有誰(shuí)可以壟斷供應(yīng),因此,供給彈性與需求彈性將更為一致,在這種情況下,如果不出現(xiàn)大的宏觀周期和金融周期的沖擊,房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲或下跌,房?jī)r(jià)的調(diào)整將更加頻繁,更加短期,但波幅更小且雙向波動(dòng),也正是基于此,消費(fèi)者更需要關(guān)注頻繁變化的市場(chǎng)信息。此外,存量房時(shí)代的住房需求多以自住為主,且集中在老舊中心城區(qū),基于自住的需求必然會(huì)更加關(guān)注房屋地理信息、通勤信息和鄰里信息,這時(shí)房子是一個(gè)家,不是鋼筋水泥,不是投資品,所以房屋交易的信息密集和復(fù)雜屬性才會(huì)由此產(chǎn)生。而且,自住并不一定直接購(gòu)買,租房和買房之間的替代性在這個(gè)階段也才會(huì)產(chǎn)生??紤]到租房周期更短,信息交互的次數(shù)更頻率,對(duì)信息需求進(jìn)一步上升。

2、大型交易撮合平臺(tái)的誕生是必然結(jié)果

交易平臺(tái)的誕生必須具備的前提條件就是交易雙方力量相對(duì)均衡且足夠分散。隨著新房市場(chǎng)逐步過渡到買方市場(chǎng),開發(fā)商的力量趨弱,消費(fèi)者力量趨強(qiáng),這為新房交易平臺(tái)的產(chǎn)生提供了條件,這也是2014年房多多、好屋中國(guó)、吉屋網(wǎng)等渠道電商崛起的大背景。在存量房市場(chǎng),基于買賣雙方更加分散的特點(diǎn),則會(huì)更大的交易平臺(tái)。

第一,在新房市場(chǎng),2014年之前,并非出現(xiàn)真正意義上的交易平臺(tái),當(dāng)時(shí),媒體電商是普遍形式,其核心屬性是媒體,貨幣化模式是廣告,互聯(lián)網(wǎng)公司不過是開發(fā)商的廣告平臺(tái)。曾經(jīng)十分流行的各種電商產(chǎn)品如搜房卡等雖然有所創(chuàng)新,但仍未脫離工具化的窠臼,它們存在的意義類似于Pre-ipo的定價(jià)機(jī)制,在開發(fā)商開盤預(yù)售之前,通過售卡的形式揭示市場(chǎng)冷熱,幫助開發(fā)商合理定價(jià),如果一個(gè)盤只有100套房,但是賣出去200張卡,開發(fā)商自然可以據(jù)此定更高的價(jià)格。

然而,在2014年的市場(chǎng),由于市場(chǎng)相對(duì)低迷,去化周期和購(gòu)房周期延長(zhǎng),傳統(tǒng)的代理公司無法有效拓客,傳統(tǒng)的媒體廣告效果也十分有限,自然來客越來越少,在這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下,才催生了一、二手聯(lián)動(dòng)的渠道整合平臺(tái),同時(shí)由于團(tuán)購(gòu)費(fèi)的機(jī)制創(chuàng)新解決傳統(tǒng)代理無法解決的快速結(jié)傭問題,這些平臺(tái)迅速增長(zhǎng)。如果只計(jì)算2014年房多多、好屋中國(guó)、吉屋網(wǎng)這三家的交易額,總和或?qū)⒊^4000億,占新房市場(chǎng)總體交易額的比例大概在7%左右,預(yù)計(jì)2015年,三年合計(jì)的市場(chǎng)份額將超過15%。

第二,在二手房市場(chǎng),目前同樣沒有出現(xiàn)真正的交易平臺(tái),搜房和安居客等雖然為二手房公司或經(jīng)紀(jì)人提供端口服務(wù),但仍未真正切入交易,或者說對(duì)交易的掌控力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。傳統(tǒng)中介公司雖然參與交易,但是仍然沒有完成從公司向平臺(tái)的轉(zhuǎn)換。考慮到二手房市場(chǎng)的復(fù)雜性和經(jīng)紀(jì)人不可或缺這一特點(diǎn),平臺(tái)的崛起過程必然是一個(gè)從輕到重,再?gòu)闹氐捷p的雙重演變,無論是未來要做開放平臺(tái)的鏈家,還是目前走合伙經(jīng)紀(jì)人模式的Q房,未來成為平臺(tái)的第一步必然是走向更重,在此基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)壟斷房源和公盤私客,然后逐步完成規(guī)則的制定和實(shí)施,最后才是平臺(tái)化,實(shí)現(xiàn)從重到輕的*轉(zhuǎn)變??紤]到艱難的轉(zhuǎn)換過程,未來的二手房交易撮合平臺(tái)的價(jià)值更大,而且一旦形成壟斷,便難以被撼動(dòng),護(hù)城河足夠深,估值自然會(huì)更高??梢灶A(yù)計(jì),未來2-3年一定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)或幾個(gè)大型的區(qū)域性二手房交易平臺(tái),它不僅提供信息、撮合交易,而且還會(huì)提供以交易為中心的延伸服務(wù)等。

最后,簡(jiǎn)單推測(cè),3年之后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局中將會(huì)有一場(chǎng)新房交易平臺(tái)與二手房交易平臺(tái)的對(duì)決,因?yàn)檎驹谙M(fèi)者角度看,房子是沒有新舊之分的,至于未來到底是新房平臺(tái)打敗二手房平臺(tái),還是二手房平臺(tái)打敗新房平臺(tái),需要進(jìn)一步觀察。



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