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第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)營改增后如何納稅？該關(guān)注哪些問題？
1.建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增納稅模式和現(xiàn)行營業(yè)稅政策有哪些不同？還會(huì)差額納稅嗎？
2.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)及凈利潤有何影響？如何評價(jià)稅負(fù)變化？
3.營改增對建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營預(yù)算工作有何影響？現(xiàn)行預(yù)算體系會(huì)如何變化？
4.營改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無變化？對于工程款結(jié)算有無影響？營改增對房地產(chǎn)建筑業(yè)資金管理提出了什么要求？
5.房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
6.房地產(chǎn)企業(yè)支付的為同獲得土地相關(guān)的各種費(fèi)用是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
7.房地產(chǎn)企業(yè)哪些紅線外支出可以在增值稅環(huán)節(jié)抵扣？
8.房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的土地怎么抵扣？
9.房地產(chǎn)營改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票？
10.營改增后，一級開發(fā)商是否仍然可以按凈額繳納增值稅？
11.在拆遷補(bǔ)償安排下，回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償部分的增值稅處理？支付的土地出讓金是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？
12.項(xiàng)目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項(xiàng)目公司。在項(xiàng)目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項(xiàng)目公司的成本？項(xiàng)目公司是否可以進(jìn)行增值稅抵扣？
13.預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售、出租、建筑業(yè)稅率？征稅率？
14.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的處理及后期征稅處理？
15.在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售，收齊款項(xiàng)并繳納增值稅后，適用稅率？房產(chǎn)所發(fā)生的后續(xù)進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣（在沒有后續(xù)銷項(xiàng)稅的情況下）？
16.是否收到預(yù)售款時(shí)即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？
17.對于銷售和出租新舊房產(chǎn)是否采用不同的增值稅政策？
18.賣房贈(zèng)冰箱、空調(diào)算不算混業(yè)經(jīng)營？
19.銷售/出租給公司和銷售/出租給個(gè)人，是否有不同的增值稅處理？
20.賣方逾期交付商品房，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？
21.買方逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？
22.轉(zhuǎn)讓在建工程增值稅如何處理？
23.項(xiàng)目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性物業(yè)，屬于視同銷售行為？進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣？如果隨后又進(jìn)行出售，銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅又如何處理？
24.將房產(chǎn)免費(fèi)提供給酒店使用，營改增后是否有影響？
25.房地產(chǎn)企業(yè)營改增后哪里是納稅地點(diǎn)？
26.存量房產(chǎn)在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？
27.營改增啟動(dòng)時(shí)已開盤項(xiàng)目如何處理？同一開盤項(xiàng)目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的流轉(zhuǎn)稅？在工程建設(shè)期間營改增啟動(dòng)，改革之前取得的進(jìn)項(xiàng)稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？
28.營改增開始前，開發(fā)商與各服務(wù)方已經(jīng)簽訂的長期合同（如與總承包商簽訂的建筑合同）在合同有效的項(xiàng)目期內(nèi)增值稅如何處理？
29.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業(yè)務(wù)是再設(shè)公司還是分賬核算？
30.沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務(wù)嗎？ 營改增后無處躲藏的現(xiàn)有贈(zèng)送業(yè)務(wù)。
31.房地產(chǎn)營改增后發(fā)生正常損耗、非正常損失如何處理？
32.營改增后銷售舊設(shè)備、新設(shè)備該如何納稅？有無分別？
33.營改增后銷售舊房、新房、在建房該如何納稅？
34.營改增后自行出租開發(fā)產(chǎn)品該如何納稅？
第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的50個(gè)問題
1.年終結(jié)賬如何計(jì)提土地增值稅？計(jì)提的土地增值稅屬于欠繳稅款嗎？
2.計(jì)提的土地增值稅能否稅前扣除？
3.清算補(bǔ)繳的稅款能否稅前扣除？補(bǔ)繳稅款形成的虧損如何處理？
4.清算所退稅款如何處理？
5.如何確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資主體？
6.項(xiàng)目開發(fā)如何確定清算項(xiàng)目和清算單位？
7.小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎？未辦理過戶手續(xù)是否征收土地增值稅？
8.土地增值稅清算產(chǎn)品類型二分三分還是四分？可否合并清算？
9.土地增值稅清算預(yù)征率是多少？核定征收率是多少？哪個(gè)更合算？
10.什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅？規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一定可以享有稅收優(yōu)惠？
11.以商業(yè)、工業(yè)、寫字樓立項(xiàng)，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？
12.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何運(yùn)用定價(jià)策略？價(jià)格越高利潤會(huì)越高？
13.地下車庫歸屬于住宅還是非住宅？是銷售還是出租？
14.政府返還款可有納稅籌劃空間？
15.車庫、車位要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 16.成本分?jǐn)偡椒ㄓ卸嗌俜N？你可能用哪個(gè)？
17.土地成本一定按照占地面積法分配嗎？
18.層高系數(shù)法適用上有哪些限制？
19.土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?包括哪些內(nèi)容？
20.置換土地如何確定計(jì)稅基礎(chǔ)？
21.拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？
22.取得凈地所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開發(fā)成本扣除？
23.怎么理解納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目不交營業(yè)稅土地增值稅政策？
24.購置土地環(huán)節(jié)支付的“招標(biāo)、拍賣、掛牌”傭金是否可以作為開發(fā)成本扣除？
25.以土地投資如何會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理？
26.土地閑置費(fèi)企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別？
27.收購目標(biāo)公司間接取得土地稅收有何問題？
28.房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？
29.合并分立方式取得土地如何納稅處理？
30.項(xiàng)目規(guī)劃外所承建設(shè)施的支出可否在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除？
31.房地產(chǎn)開發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎？轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程，可否差額納稅？
32.購買在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅？購買半拉子工程開發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅？
33.建安成本可隨意虛增嗎？
34.會(huì)所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？
35.裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
36.售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
37.土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？？
38.工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計(jì)入開發(fā)成本？
39.土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計(jì)入土地增值稅的開發(fā)成本扣除？
40.捐贈(zèng)、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
41.土地增值稅清算開發(fā)費(fèi)用如何扣除？
42.委托貸款利息支出屬于能提供金融機(jī)構(gòu)證明嗎？
43.房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問費(fèi)是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目？
44.房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的5%計(jì)算還是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的10%計(jì)算？
45.清算后再銷售房產(chǎn)稅率如何確定？
46.土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
47.土地增值稅收入如何確定？
48.房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷虧損能否退稅？有多大可能性？
49.房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷所得是否要全部繳納所得稅？
50.房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷股東收回土地或房產(chǎn)是否繳納營業(yè)稅？
第三部分 現(xiàn)場交流
【課程受眾】
l房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)航人
l房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅總監(jiān)，經(jīng)理
l房地產(chǎn)服務(wù)提供者