課程描述INTRODUCTION
深圳項目開發(fā)建設培訓
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
深圳項目開發(fā)建設培訓
課程重點:介紹山坡地項目開發(fā)建設全過程中的重點問題和解決方案:前期拿地評估和確定拿地策略,中期規(guī)劃建筑設計的原則,成本控制要點,后期報建施工中常見問題解析
課件一.山坡用地價值的評估方法和內(nèi)容
一.山坡用地的發(fā)展前景和使用價值分析;
1.山坡用地的發(fā)展前景:我國加大山坡用地的使用力度是個必然趨勢;
2. 山坡用地的使用價值分析:
2.1. 山坡地的使用范圍:旅游地產(chǎn),養(yǎng)老地產(chǎn),*別墅,體育公園等主題項目;
2.2開發(fā)山地住宅相對普通平地住宅有哪些優(yōu)勢;
二.拿地前如何宏觀評估土地價值,---那些地塊可拿,那些不可拿;
1.除了土地價格,拿地前必須從那些方面評估土地:
2.地質(zhì)情況的初步評估:地址不穩(wěn)定區(qū)域,滑坡泥石流,斷層,陡坡等需要避開:新北川縣城的選址為例;
3.地形地貌的評估:宜選址適建設山地;
適建設低丘緩坡山地的選取原則:地質(zhì)穩(wěn)定,無地質(zhì)斷裂帶滑坡等不利因素干擾;非谷底和沖溝,土層厚度小,地下水位低;進深大坡度均勻的南向陽坡為*;
4.用地規(guī)模的確定;
5.開發(fā)強度和難度:緩坡和中坡地形可高開發(fā)強度,超過25%整體坡度的地形,適合覆蓋率低的低開發(fā)強度;
6.基礎設施配套等方面。
三.確定意向地塊后,如何微觀評估土地價值:
1.需要綜合 市場銷售, 建安成本, 硬性限制條件等三個主要維度;
2. 市場銷售方面:能出什么產(chǎn)品?比例如何?
3. 建安成本方面:
3.1.地形分析:坡度多少?決定了土石方量大小和擋墻數(shù)量多少。
3.2.地質(zhì)情況分析;地基好不好?
3.3.簡單成本分析:不可預見成本可能在那?
4. 硬性限制條件:
4.1.規(guī)劃條件中,容積率,覆蓋率的要求:
4.2.市政及消防問題:水電氣條件是否具備,消防措施和消防部門溝通。
4.3.當?shù)馗咔衅碌臉O限值多少?
4.4當?shù)剡€有什么其他方面限制條件?
對上述問題都做了評估后,項目才能落地。
四.根據(jù)地形分類,分析實際案例
1.單坡地形設計案例;
2.雙坡地形設計案例;
3.復合地形設計案例;
課件二. 坡地.山地住宅開發(fā)的重點工作內(nèi)容分析
一.山地項目成本控制要點;
山地住宅的隱形成本控制范圍大,浮動范圍高,方案階段設計決定了80%權(quán)重的可優(yōu)化成本內(nèi)容,主要是以下6方面:
1.土石方挖填平衡;開始規(guī)劃時怎么考慮這個問題?用什么辦法可以先簡化問題,估算挖填量?
2. 邊坡?lián)鯄Τ杀?;有多少種常用擋墻,每種適用什么范圍,成本情況。
3. 基礎處理方案;
4.結(jié)構(gòu)選型,建筑平面優(yōu)化;
5. 地庫優(yōu)化方面;山坡地項目的地庫一般什么類型?從哪些方面可優(yōu)化?
6.小市政道路及管線綜合的成本控制。
初步設計階段,成本優(yōu)化主要關注點;
我們的建議:變隱形成本為顯形成本,將扔在地下的錢,看不見摸不著的錢, 轉(zhuǎn)為加大景觀投入和飾面材料升級。這是任何一家地產(chǎn)公司都不會拒絕的建議。
根據(jù)上述內(nèi)容,深入說明方案階段優(yōu)化成本的措施要點。
二.山地項目銷售概念,景觀設計的部分想法;
三.實際操作項目中的常見問題;
1.面積計算標準;
2.產(chǎn)品種類控制;
3.工程類問題:施工組織順序,排水截洪,擋墻和建筑基礎關系等;
四.山地及坡地項目規(guī)劃方法回顧;
1.回顧國內(nèi)外山坡地項目交通組織,建筑設計的實例;
2.回顧國內(nèi)地產(chǎn)項目的產(chǎn)品實例:介紹重慶龍湖及其他重慶地產(chǎn)項目,廣東某項目,黃山德懋堂等住宅開發(fā)項目;
3.山坡地地產(chǎn)項目普遍規(guī)律經(jīng)驗小結(jié);
五.根據(jù)以上總結(jié),深度分析我管理項目;
1.介紹山前,山后兩個部分的各自規(guī)劃理念,設計重點回顧;
2.深入分析總結(jié)山后坡地組團的經(jīng)驗:前二后三的別墅類型,適用的坡地類型是什么?再高的坡度,怎么辦?用什么產(chǎn)品?
六.山坡地住宅項目規(guī)劃設計,建筑設計要點的總結(jié);
1.回顧國家規(guī)范對于山坡地設計的要求;
2.總結(jié)山坡地項目規(guī)劃建筑設計的方法步驟:
舉國內(nèi)地產(chǎn)項目實例:萬科十七英里,重慶項目等
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- 雷鳴