課程描述INTRODUCTION
商業(yè)地產(chǎn)輔導(dǎo)課
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
商業(yè)地產(chǎn)輔導(dǎo)課
輔導(dǎo)課程系列課程一:商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)規(guī)范進(jìn)行市場調(diào)研
目前國內(nèi)隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)受到了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的一致追捧,而發(fā)展商關(guān)心最多的是銷售、招商、經(jīng)營方面的內(nèi)容,在項(xiàng)目操作的過程中卻忽略了商業(yè)項(xiàng)目成功前提市場調(diào)查的重要性,有些開發(fā)商意識到商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查的重要性卻不知道該從何著手實(shí)施,往往套用住宅項(xiàng)目的調(diào)查方法,陷入調(diào)查的誤區(qū)。
1、開發(fā)商簡單地把項(xiàng)目本地區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)行為調(diào)查作為業(yè)態(tài)定位依據(jù)
2、開發(fā)商非常重視商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查根本不知道商業(yè)經(jīng)營如何調(diào)查?
3、開發(fā)商以典型調(diào)查取代商圈調(diào)查商圈到底如何去調(diào)查?
4、開發(fā)商重定量研究輕定性研究商圈是否符合項(xiàng)目定位調(diào)查時空白?
5、開發(fā)商沒有商圈調(diào)查就對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃的三大失誤在哪里?
6、開發(fā)商如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查?商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查方法?商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查流程?商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查規(guī)范?
7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈調(diào)查的各種表格如何做?分成多少類表格?為什么?
8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈調(diào)查為什么很多要特別方式調(diào)查?
9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈調(diào)查需要了解的秘密是什么?調(diào)查前的技能掌握什么?
10、互動:親身體驗(yàn)到戶外2個小時活動,回來后大家自己動手填寫商圈調(diào)查的各種表格。
輔導(dǎo)課程系列課程二:怎樣對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃思路分析和掌握
我們都希望所建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)具特色,同時也希望所運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)績持續(xù)上升?這是商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)目前最關(guān)注的話題,目前業(yè)界比較流行的一個詞語叫做規(guī)劃先行,這也已經(jīng)被證明是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要成功的一個基本要點(diǎn)。實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商商從拿地開始便要進(jìn)入商業(yè)規(guī)劃的觀點(diǎn),這是一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來運(yùn)營成功的關(guān)鍵所在。
1、開發(fā)商拿完地以后對商業(yè)規(guī)劃需要考慮哪些問題呢?
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么首先要考慮人流規(guī)劃設(shè)計的問題?
3、開發(fā)商為什么一定要考慮項(xiàng)目地商圈的問題?
4、開發(fā)商為什么一定要考慮項(xiàng)目地競爭對手的問題?
5、為什么說項(xiàng)目定位即項(xiàng)目的規(guī)劃與營運(yùn)策略?
6、為什么一定要考慮商品定位和組合規(guī)劃?
7、為什么一定要考慮休閑娛樂規(guī)劃?
8、為什么一定要考慮經(jīng)營管理策略的問題?
9、為什么一定要考慮收益分析合理化預(yù)估長久效益
10、怎樣要制定長期的商業(yè)計劃?
11、案列分析學(xué)習(xí)《如何做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方案》
★項(xiàng)目分析
宏觀經(jīng)濟(jì)分析
零售市場分析
城市規(guī)劃情況
項(xiàng)目地段分析
交通情況分析
周邊建筑分析
周邊居民收入分析
目標(biāo)商圈分析
競爭對手分析
★項(xiàng)目定位
項(xiàng)目建筑特點(diǎn)
人流動向安排
★商品定位
★組合規(guī)劃
經(jīng)營管理策略
重要營銷規(guī)劃
目標(biāo)消費(fèi)者與應(yīng)對
目標(biāo)租賃品類和對象
區(qū)位規(guī)劃與管理模式
休閑娛樂規(guī)劃
輔導(dǎo)課程系列課程三:我們要從經(jīng)營的角度分析商業(yè)地產(chǎn)的定位
很多開發(fā)商都覺得自己對市場很了解,對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位了如指掌,規(guī)劃設(shè)計開業(yè)后才發(fā)現(xiàn)有那么多的問題,都是從定位引起的,對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位,可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要,其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場競爭的需要,國內(nèi)零售市場在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后,早已進(jìn)入合理利潤的經(jīng)營階段,激烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營上均保持競爭優(yōu)勢,于是,近幾年來,國內(nèi)零售市場出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢,商業(yè)零售日趨專業(yè)化,在這種競爭環(huán)境中,一個商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功,必須根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和競爭優(yōu)勢,選擇市場定位,集中力量針對某一特定的目標(biāo)市場開展經(jīng)營活動,以求揚(yáng)長避短,避免在自己的弱勢市場上與強(qiáng)有力的競爭對手全面競爭,使手中資源得以集中,并發(fā)揮*經(jīng)濟(jì)效益。
一、商業(yè)地產(chǎn)定位輔導(dǎo)技能
1、開發(fā)商為什么要對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃定位?
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期的市場調(diào)查和分析是什么?
3、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和招商推廣?
1)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位
2)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形象包裝
3)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目布局設(shè)計
4)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)商戶組合
5)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金或分成比例之?dāng)M定
6)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商推廣策略制定和實(shí)施
4、如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位
1)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場定位
2)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位
3)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營特色定位
4)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營方式定位
5)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位
6)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模定位
7)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位
二、商業(yè)策劃中商業(yè)地產(chǎn)定位的依據(jù)是什么
定位依據(jù)一:符合本土實(shí)際
定位依據(jù)二:符合城市發(fā)展方向
定位依據(jù)三:符合商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢
定位依據(jù)四:符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律
定位依據(jù)五:差異性原則
定位依據(jù)六:定位的堅持原則
定位依據(jù)七:適度前瞻性
定位依據(jù)八:市場導(dǎo)向原則
定位依據(jù)九:最適合發(fā)展模式
定位依據(jù)十:逆向思維原則
三、怎樣合理準(zhǔn)確制定營銷定位
一、目標(biāo)消費(fèi)群設(shè)定
(一)目標(biāo)消費(fèi)群體范圍
(二)目標(biāo)消費(fèi)群體類別
(三)目標(biāo)消費(fèi)群體購物消費(fèi)模式的設(shè)定
(四)目標(biāo)消費(fèi)群體購物消費(fèi)特征
二、初步市場定位
(一)總體開發(fā)戰(zhàn)略及思路
(二)商業(yè)經(jīng)營功能定位
(三)商品定位
(四)市場競爭定位
(五)市場定位
(六)經(jīng)營目標(biāo)定位
(七)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃
(八)項(xiàng)目經(jīng)營方式定位
輔導(dǎo)課程系列課程四:招商談判與現(xiàn)場務(wù)實(shí)管理技能
招商是一個各方面相互聯(lián)系的整體,雖然招商工作涉及的面廣、環(huán)節(jié)多,但其方向性和目的性卻極為明確。招商就是要以積極可行的方式吸引外來資金、技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)等生產(chǎn)要素,促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。以這一"目的"和"方向"為主線,就可以將其他部門和其他方面的工作貫穿起來,使其他部門工作起來能做到有的放矢,圍繞這一主線來進(jìn)行。通過招商的"目的"這一主線,將各自相互獨(dú)立、相互隔離的各部門和各方面工作聯(lián)結(jié)成一個相互關(guān)聯(lián)、相互影響的整體。在這一整體當(dāng)中,如果各部門之間相得益彰,同心協(xié)力,則會共同推動招商工作朝著有利的方面發(fā)展。反之,如果在這一整體中,各部門各行其事,無疑不利于招商目的的實(shí)現(xiàn),整體的、全局的利益也就會為單個的、局部的利益沖突所影響。因此,我們要把招商作為一個各方面相互聯(lián)系的整體,來加以重新認(rèn)識。
目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,遇到了許許多多的挑戰(zhàn)和困惑,如何改變目前現(xiàn)狀,突顯企業(yè)特色化、品牌化、個性化的零售優(yōu)勢是廣大零售企業(yè)面臨的機(jī)會和挑戰(zhàn)。作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的核心,營銷企劃受到了廣大經(jīng)營管理者的極大重視。如何提升企業(yè)企劃水平、如何設(shè)計優(yōu)秀企劃方案、如何提高商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績、如何提升房地產(chǎn)企業(yè)品牌將成為零售企業(yè)的重要工作。
一、招商是一項(xiàng)系統(tǒng)工程
招商涉及多個不同的方面和環(huán)節(jié)
招商是一個各方面相互聯(lián)系的整體
招商需要策劃和統(tǒng)籌
策劃的功力決定招商成功的大小
二、什么是招商策劃
招商策劃的含義
招商策劃要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位
招商策劃要有戰(zhàn)略高度,綜觀全局,立足長遠(yuǎn)
招商策劃要知己知彼,把握優(yōu)勢?
招商策劃要突破成規(guī),另辟蹊徑
招商策劃要把握時機(jī),適度超前
三、招商策劃的程序
確立目標(biāo)
廣泛搜集各方面資料
制訂各類招商方案
比較選擇各類方案
招商成功的大小取決于政策法規(guī)、環(huán)境、策劃等多種因素,其中,策劃的功力是一個至關(guān)重要的影響因素。如果在策劃上舍得下較大的功夫,制定了較為周密而詳盡的招商計劃和策略,就能在招商活動中避免盲目性和隨意性,收到事半功倍的效果,在策劃上下的功夫越大,招商的效果就越好,在策劃上舍不得下功夫,招商的效果就無法保證。施后的跟蹤和反饋
四、招商的統(tǒng)籌
應(yīng)有專門機(jī)構(gòu)從總體與全局上把握、協(xié)調(diào)、控制招商
招商要與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、布局相協(xié)調(diào)
招商與區(qū)域規(guī)劃的統(tǒng)籌,招商要與從本質(zhì)意義上來說,招商是一項(xiàng)時間跨度大、涉及部門廣、牽扯環(huán)節(jié)多的工作。對于一個國家、一個地區(qū)、一個單位而言,招商都是牽一發(fā)而動全身的系統(tǒng)工程。要使這一龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程運(yùn)行有序,達(dá)到預(yù)期的目標(biāo),首先就需要對招商工作加以策劃。只有建立在經(jīng)過周密、系統(tǒng)而科學(xué)策劃基礎(chǔ)上的招商,才稱得上是成功的招商。如果事先沒有策劃,到了談判桌上才臨時抱佛腳,見什么就抓什么,這就會使招商工作變得十分被動,也無法使招商工作獲得理想的效果。與策劃相聯(lián)系的一環(huán)就是統(tǒng)籌,如果說,對招商加以策劃是為了獲得一個滿意的效果,那么,對招商加以統(tǒng)籌則是為了使招商獲得更圓滿的效果。從嚴(yán)格意義上來說,項(xiàng)目合約的簽訂并不是招商過程的終結(jié),只有當(dāng)合作雙方或多方均實(shí)現(xiàn)了各自的利益、得到了合理的回報時,招商才算有了一個圓滿的結(jié)果。因此,要完成一次嚴(yán)格意義上的招商活動,需要與之相關(guān)的其他部門協(xié)調(diào)配合,互相支持。在實(shí)際工作中,由于各部門專業(yè)化分工的不同,各部門往往會因強(qiáng)調(diào)履行自己的工作職責(zé)而在招商過程中各行其事。要將相對獨(dú)立的各部門工作統(tǒng)一協(xié)調(diào)起來,使之圍繞招商這一共同目標(biāo)同心協(xié)力,必須將招商工作統(tǒng)籌起來。只有做好了招商的統(tǒng)籌工作,才能使各部門工作步調(diào)一致,全局一盤棋,避免互相推諉和扯皮。
五、招商基本技能輔導(dǎo)
招商涉及多個不同的方面和環(huán)節(jié),在我國,積極開展國(境)外招商,已成為各省、市和其他地區(qū)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個有效方式。為此,許多地方都成立了專業(yè)的招商機(jī)構(gòu),如招商局。但事實(shí)上,招商是一項(xiàng)跨部門的工作,不是某一個部門就能完成招商的整個過程,招商涉及各個不同的方面和環(huán)節(jié)。如:在某一次招商活動實(shí)施之前,招商部門就需預(yù)先制定招商計劃,確定本次招商的項(xiàng)目清單。而這些項(xiàng)目清單的確定,又必須與國家的產(chǎn)業(yè)政策和當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相吻合。招商的過程,同時也是宣傳自已、尋求合作伙伴的過程。招商活動又涉及宣傳部門的工作。在招商活動的后期,海關(guān)、邊檢、工商、消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、勞動安全等部門也都會介入項(xiàng)目的審批及有關(guān)程序。對于一些有特殊要求的項(xiàng)目,涉及的部門和環(huán)節(jié)可能還會更多??梢?,招商不是一項(xiàng)孤立的、某一個部門就能單獨(dú)完成的工作,它涉及的部門之廣、環(huán)節(jié)之多是招商工作區(qū)別于其他工作的特點(diǎn)之一。
招商要與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)協(xié)調(diào)考慮基礎(chǔ)設(shè)施是一種投資硬環(huán)境,要在一個地方投資辦廠,首先得具備通水、通電、排水、排污等這些基本的硬件設(shè)施?;A(chǔ)設(shè)施是否齊全配套是影響招商的一個重要因素。一股說來,基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)要走在項(xiàng)目引進(jìn)的前面,即應(yīng)該是"土地等項(xiàng)目"。但要形成"土地等項(xiàng)目"的局面必須具備兩個前提:一個是項(xiàng)目的引進(jìn)要有較大的把握,否則就會出現(xiàn)"土地曬太陽"的局面;另一個是土地開發(fā)的一方(或地方政府)要有較強(qiáng)的財力基礎(chǔ),不然當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施投資暫時無法及時回收時要承受巨大的資金壓力。當(dāng)然,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也不能盲目地超前于項(xiàng)目引進(jìn)的速度,超前過多就會造成資金的積壓,加大開發(fā)的成本。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn)度與項(xiàng)目引進(jìn)的速度如何協(xié)調(diào)一致上,國內(nèi)一些開發(fā)區(qū)作出了有益的探索,取得了較好的效益。
1、為什么招商(買手)露面將成為新的利潤增長點(diǎn)?
2、商業(yè)地產(chǎn)招商談判的定義是什么?
3、商業(yè)地產(chǎn)招商談判的主要項(xiàng)目是什么?
4、商業(yè)地產(chǎn)招商談判都應(yīng)該準(zhǔn)備什么?
5、商業(yè)地產(chǎn)招商怎樣評估商戶?
6、怎對付商業(yè)地產(chǎn)招商檢討談判中可能被詢問的問題?
7、商業(yè)地產(chǎn)招商確定我方招商策略?
8、商業(yè)地產(chǎn)招商談判的技巧細(xì)節(jié)是什么?
9、商業(yè)地產(chǎn)招商談判結(jié)束后為什么要檢討自己?
10、商業(yè)地產(chǎn)招商怎樣去選擇找尋新廠商?
11、商業(yè)地產(chǎn)招商時我們要注意的方式和注意問題是什么?
12、商業(yè)地產(chǎn)招商宣傳的幾種方式是什么?
13、商業(yè)地產(chǎn)招商時要注意的問題都有那些?
14、商業(yè)地產(chǎn)招商招商談判的特點(diǎn)是什么?
15、商業(yè)地產(chǎn)招商招商談判的原則是什么?
16、商業(yè)地產(chǎn)招商準(zhǔn)備談判的依據(jù)是什么?
17、商業(yè)地產(chǎn)招商怎樣組成談判小組?
18、商業(yè)地產(chǎn)招商確定招商方式與渠道?
19、主題商業(yè)地產(chǎn)招商部指南
20、什么是商業(yè)地產(chǎn)招商招商策劃?
21、怎樣制訂商業(yè)地產(chǎn)招商談判策略?
案例分析:招商策劃方案
輔導(dǎo)課程系列課程五:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理技能
對于一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒有商家進(jìn)駐對于商業(yè)地產(chǎn)來說是可怕的,意味著項(xiàng)目的流產(chǎn);但是如果沒有主力商家入駐,那么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就失去了和同類項(xiàng)目的競爭力,所以商業(yè)地產(chǎn)必須要足夠的商家和2—3家的主力店,因?yàn)檫@些是吸引顧客前來光顧的*順服力,也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提升自己品牌及租金的有利因素。
運(yùn)營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營的核心,是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉?,F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài),統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,會逐漸從"商業(yè)管理"蛻變成"物業(yè)管理",直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個方面的內(nèi)容:統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中"統(tǒng)一招商管理"又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功,而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。隨著商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展,以MALL為代表的商業(yè)房地產(chǎn)的招商工作已經(jīng)不僅僅限于傳統(tǒng)的百貨商店和專賣店,服務(wù)性、娛樂性的項(xiàng)目比重不斷上升,甚至超過了普通商品店,招商管理也稱之為微觀經(jīng)營主題的選擇。
一、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是技能運(yùn)營時關(guān)鍵
1、為什么說大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營客流是關(guān)鍵?
2、為什么說大型商業(yè)項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)前期運(yùn)營是基礎(chǔ)?
3、為什么說大型商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營期間管理是重點(diǎn)?
4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營方面如何管理好入駐商戶?
5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營方面如何對商戶進(jìn)行分類的管理?
6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營方面如何對商戶情況進(jìn)行具體分析?
7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營方面對商戶重點(diǎn)管理的具體內(nèi)容是什么?
8、現(xiàn)場管理中我們要問顧客是誰?他們需要什么細(xì)致的顧客?
9、為什么說商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營中缺乏管理經(jīng)驗(yàn)是現(xiàn)場管理中的軟肋?
10、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營方面綜合管理中的主要策略是什么?
11、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營方面開發(fā)要點(diǎn)分析
12、為什么說運(yùn)營方面經(jīng)營管理決定著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成???
13、為什么說運(yùn)營方面要成功運(yùn)作就要突破一些瓶頸?
14、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提升服務(wù)品質(zhì)從那幾個方面來做?
15、為什么說盈利能力、集客能力和商家銷售是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)價值的直接反映
16、為什么說良好的業(yè)態(tài)組合和穩(wěn)定的租金收益是商業(yè)價值的基礎(chǔ)?
17、為什么說專業(yè)的商業(yè)管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)的保證?
18、為什么說營運(yùn)管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定經(jīng)營的重要基礎(chǔ)?
19、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供的服務(wù)及評價項(xiàng)目都有哪些?
20、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增加營業(yè)收入降低經(jīng)營成本的秘密是什么?
20、經(jīng)典案例分析
二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理重點(diǎn)
統(tǒng)一運(yùn)營管理一般包含五個方面的內(nèi)容:統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一收銀服務(wù)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。而其中統(tǒng)一招商管理又是后面四個方面的基礎(chǔ)。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了開發(fā)商前期的規(guī)劃是否成功,而且決定著后期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。
商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)運(yùn)營管理的統(tǒng)一性(開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作,在同一個主題概念指導(dǎo)下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作)。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施,但其運(yùn)營管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感和一致的服務(wù)品質(zhì)。具體組織工作中,要把握好以下要點(diǎn):
1、注重企業(yè)核心競爭力的培養(yǎng),特別是員工隊(duì)伍的培訓(xùn),創(chuàng)建企業(yè)品牌與良好形象;
2、遵循統(tǒng)一運(yùn)營管理的基本模式,實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一服務(wù)等全面統(tǒng)一的運(yùn)營管理,不得始棄終亂;
3、提供安全、舒適、整潔的購物環(huán)境,實(shí)施專業(yè)化、親情化、家庭式的物業(yè)管理,避免物業(yè)管理與商業(yè)運(yùn)營脫節(jié);
4、統(tǒng)一、高效的品牌管理和營銷策劃,提升購物中心的社會影響力及感召力;
5、量化的考核管理,行為糾正,優(yōu)生劣汰,確保租戶與商品的經(jīng)營品質(zhì);
6、利用信息化手段實(shí)施對商鋪分割、產(chǎn)權(quán)狀況及租戶運(yùn)營狀況的有效監(jiān)控,進(jìn)行全程數(shù)據(jù)化的跟蹤管理;
7、堅持多贏理念,溝通渠道通暢,保持切實(shí)服務(wù)租戶,促進(jìn)租戶的不斷贏利,實(shí)現(xiàn)租金收入的穩(wěn)定增長。
三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營關(guān)鍵點(diǎn)-如何縮短開業(yè)后的冷場期
1、開業(yè)一星期后人流銳減的定律
2、現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營的3個月、6個月與12個月困境
3、一年的穩(wěn)定經(jīng)營期是商業(yè)經(jīng)營的試金石
4、縮短冷場期的辦法----形成外部消費(fèi)者拉力
(1)第一種人流拉動效果:
(2)第二種人流拉動效果:
(3)第三種人流拉動效果:
當(dāng)形形色色的人進(jìn)入購物中心以后,帶動了商場的人氣和消費(fèi),久而久之,進(jìn)入商場的人數(shù)越來越多,而多次進(jìn)入的消費(fèi)者在感受了*的購物氛圍以后,漸漸地對這里購物產(chǎn)生了一種路徑依賴,成為穩(wěn)定而忠實(shí)的消費(fèi)群。
四、商業(yè)地產(chǎn)的租戶調(diào)整策略
在開發(fā)和經(jīng)營購物中心的過程中,租戶組合是最重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。一般認(rèn)為租戶組合工作的重要性在購物中心開業(yè)期間突出表現(xiàn)在招商業(yè)務(wù)中,但根據(jù)經(jīng)驗(yàn),對于一個成功的購物中心,在經(jīng)營過程中進(jìn)行租戶組合調(diào)整的工作難度更大,對購物中心的持續(xù)經(jīng)營和經(jīng)營業(yè)績影響更大。所以,購物中心的管理者要及時確定租戶調(diào)整策略并按計劃付諸實(shí)施,不斷優(yōu)化租戶組合。
1、招租期重點(diǎn)處理好出租率、租金水平和租戶結(jié)構(gòu)的關(guān)系
(1)主力店的選擇十分重要
(2)應(yīng)充分重視次主力店的配置
(3)在品牌與租金水平之間應(yīng)重點(diǎn)考慮品牌
2、上升期重點(diǎn)控制續(xù)租期、調(diào)整租金并開發(fā)潛在租戶
3、調(diào)整期重點(diǎn)調(diào)整租戶。
如果上升期的準(zhǔn)備工作充分,調(diào)整期的調(diào)整工作就比較主動,可以為購物中心進(jìn)入創(chuàng)新期打下基礎(chǔ)。創(chuàng)新期最重要的特征是在保持出租率的前提下,出現(xiàn)了一個功能組合和品牌組合改進(jìn)明顯、賣場形象和外觀形象變化明顯以及為租戶服務(wù)水平和為顧客服務(wù)水平提升明顯的新購物中心。
商業(yè)地產(chǎn)輔導(dǎo)課
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