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無效成本降低

【課程背景】
中國房地產(chǎn)經(jīng)過四十年的發(fā)展，已經(jīng)從百花齊放的黃金時(shí)代，經(jīng)歷多次的調(diào)控，進(jìn)入殘酷的橫盤時(shí)代，房價(jià)不再有預(yù)期，競品對(duì)手不按常規(guī)出牌，項(xiàng)目利潤被逐步蠶食。跑馬圈地的土地紅利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，政策紅利也已消失，沒有利潤就沒有發(fā)展 ，房企如何守住利潤？只能向管理要紅利，成本管理是項(xiàng)目開發(fā)管理中的一個(gè)非常重要的專業(yè)模塊。
從成本的角度來看，無效成本的管控是一個(gè)重點(diǎn)也是難點(diǎn)，因?yàn)闊o效成本的產(chǎn)生來自地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，各個(gè)專業(yè)，各個(gè)參與部門和人員，如何有效管控?zé)o效成本一直是房企的重大難題。無效成本的管控水平是反應(yīng)房企成本管控體系建設(shè)和成本管控落地能力的重要衡量指標(biāo)。

【課程收益】
1.系統(tǒng)剖析地產(chǎn)項(xiàng)目全周期成本和各類無效成本，分層分類分結(jié)構(gòu)；
2.分判房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中無效成本的產(chǎn)生及成因；
3.全面系統(tǒng)地處理無效成本，并制定機(jī)制和措施防范無效成本；
4.借鑒標(biāo)桿房企工具模板，直接套用，幫助工作效率提升；
5.借鑒無效成本識(shí)別與管控解決方案：減少項(xiàng)目無效成本發(fā)生，提高成本管理水平，提高項(xiàng)目管理效率和提升經(jīng)營收益。

【課程大綱】
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本費(fèi)用與無效成本的構(gòu)成
1.地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本費(fèi)用、有效成本和無效成本定義
2.項(xiàng)目開發(fā)成本增加的主動(dòng)被動(dòng)判定方式
3.有效成本與無效成本的界定
4.無效成本計(jì)算公式
5.無效成本對(duì)利潤的影響
6.無效成本管理中的職責(zé)與分工

二、無效成本產(chǎn)生的原因、現(xiàn)象表現(xiàn)與分層分類分結(jié)構(gòu)解析
1.無效成本在哪些部門中形成及原因分析
2.無效成本在開發(fā)的哪些階段過程形成，成因分析
3.無效成本如何快速識(shí)別
4.七大類無效成本的形成原因分析
5.土地類成本：2項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
6.營銷費(fèi)類成本：3項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
7.管理費(fèi)類成本：2項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
8.稅收類成本：6項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
9.法律風(fēng)險(xiǎn)類成本：3項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
10.工程類成本：4大分類27項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
1)設(shè)計(jì)失誤：造成的無效成本及內(nèi)容分析
【案例解析】設(shè)計(jì)失誤類案例
典型案例：1-31（規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、強(qiáng)電、弱電、消防、裝修、門窗、節(jié)能、設(shè)備、部品、地庫、售樓處、景墻、設(shè)備平臺(tái)、商鋪、示范區(qū)、審圖、廚房、結(jié)構(gòu)與景觀沖突、入戶單元、電梯前室）
①案例背景 ②無效成本判定 ③整改補(bǔ)救動(dòng)作及管理提升措施
2)政府罰款：造成的無效成本及內(nèi)容分析
【案例解析】政府罰款類案例
典型案例：1-3（違反規(guī)定、政策不熟、繳付類）
①案例背景 ②無效成本判定 ③整改補(bǔ)救動(dòng)作及管理提升措施
3)管理失誤：造成的無效成本及內(nèi)容分析
【案例解析】管理失誤類案例
典型案例：1-69（、施工組織、開口、預(yù)埋失誤、品質(zhì)提升、樣板房搶工、基礎(chǔ)放坡、無證施工、樁基檢測、入戶大堂、定標(biāo)單位二失誤、*價(jià)定標(biāo)失誤、定價(jià)差異、測繪、遺留未遷移、泥漿費(fèi)用、停工浪費(fèi)、退場索賠、樁型更改、塌方處理、銷售要求、搶首開、樣板房調(diào)整、搶前施工、拆改、預(yù)留錯(cuò)誤、拆改拆除、甩項(xiàng)增加、閑置退場、結(jié)構(gòu)沖突、養(yǎng)護(hù)增加、雨季增加費(fèi)用、外墻涂料、直委價(jià)差、退場價(jià)差、營銷承諾、規(guī)劃后期增加、季節(jié)性增加、圖紙不交圈、恢復(fù)費(fèi)用、窗處理、停車位、尺寸把握不準(zhǔn)、變壓器、吊頂效果、樣板房合圖錯(cuò)誤、完善設(shè)計(jì)效果、人防類、景觀示范區(qū)、字體標(biāo)識(shí)、效果把控、白圖藍(lán)圖不一致、后期二改、欄桿工程、人行道、踢腳線、幼兒園溝通、計(jì)容差異、進(jìn)戶門內(nèi)外開、效果差異、營銷開放）
①案例背景 ②無效成本判定 ③整改補(bǔ)救動(dòng)作及管理提升措施
4)延期交付：造成的無效成本及內(nèi)容分析
【案例解析】延期交付類案例
典型案例：（合同延期、整改延期）
①案例背景 ②無效成本判定 ③整改補(bǔ)救動(dòng)作及管理提升措施
11.非經(jīng)濟(jì)賬類成本：2大分類3項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析

三、項(xiàng)目前期階段無效成本的產(chǎn)生與案例詳解
1.土地拓展階段無效成本產(chǎn)生的原因及案例解析
a)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)，方案強(qiáng)排粗，成本測算不準(zhǔn)。
b)政策規(guī)范解讀不清晰。
c)場地條件調(diào)研不足。
2.方案階段無效成本產(chǎn)生的原因及案例解析
a)產(chǎn)品定位不合理、不清晰、不準(zhǔn)確，導(dǎo)致定位后期修改。
b)產(chǎn)品配置不嚴(yán)謹(jǐn)、不適配、不精準(zhǔn)。
c)項(xiàng)目運(yùn)營思路不明確，總圖布置、產(chǎn)品排布不符合不符合運(yùn)營要求。
d)規(guī)范理解不到位，圖紙質(zhì)量差。
e)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)，成本超標(biāo)。
3.施工圖設(shè)計(jì)及施工階段無效成本產(chǎn)生的原因及案例解析
a)施工圖指標(biāo)測算差別導(dǎo)致的與方案指標(biāo)的差異，損失核心指標(biāo)。
b)建筑設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)。
c)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)。
d)機(jī)電設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)。
e)景觀/室內(nèi)設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)。
f)錯(cuò)漏空缺產(chǎn)生的無效成本。

四、無效成本處理原則
1.公開披露原則：如何通過信息平臺(tái)將無效成本從項(xiàng)目發(fā)起直至有效披露至集團(tuán)
2.無效成本的抵扣原則：
a)實(shí)際發(fā)生無效成本的金額確定原則（區(qū)分有成就共享和無成就共享不同情況）
b)單項(xiàng)目及多項(xiàng)目無效成本罰款的原則
c)單項(xiàng)目及多項(xiàng)目中無效成本抵扣罰款的順序
3.監(jiān)督檢查及獎(jiǎng)罰機(jī)制：
a)過程階段的檢查和處罰機(jī)制設(shè)計(jì)
b)結(jié)算關(guān)門階段的檢查和處罰機(jī)制設(shè)計(jì)
4.無效成本預(yù)留：
a)無效成本預(yù)留的比例計(jì)提
b)無效成本抵扣約定
c)無效成本預(yù)留抵扣上限設(shè)定

五、無效成本的核算原則
1.罰款類無效成本核算原則
2.賠償類無效成本核算原則
3.變更簽證類無效成本核算原則
4.合同補(bǔ)充協(xié)議類無效成本核算原則
5.費(fèi)用增加類無效成本核算原則

六、項(xiàng)目無效成本的控制
1.無效成本管理的過程程序
2.無效成本的統(tǒng)計(jì)分析方法
3.合同無效成本分析
4.月無效成本分析
5.項(xiàng)目無效成本分析
6.無效成本的成本系統(tǒng)操作流程
7.無效成本晾曬，多途徑公開，責(zé)任約談
8.無效成本的抽查與督辦
9.無效成本管理的123數(shù)字密碼

七、降低無效成本提升項(xiàng)目收益的措施
1.拿地階段漏斗篩選與風(fēng)險(xiǎn)排查及標(biāo)桿房企案例解析
2.定位與設(shè)計(jì)階段降低無效成本的措施
3.圖紙階段降低無效成本的措施
4.施工階段降低無效成本的措施
5.招標(biāo)階段降低無效成本的措施
6.銷售端降低無效成本的措施
7.無效成本對(duì)標(biāo)與管控
8.無效成本優(yōu)化：如何降低項(xiàng)目無效成本，提升成本管理水平
9.契約責(zé)任下目標(biāo)成本包干及無效成本管控
10.標(biāo)桿房企成本零浪費(fèi)計(jì)劃與實(shí)施
11.成本管理的閉環(huán)與業(yè)務(wù)提升
案例1：地庫無效成本研究分析與應(yīng)對(duì)措施
案例2：產(chǎn)品設(shè)計(jì)無效成本控制與優(yōu)化
案例3：管理無效成本優(yōu)化提升方案與落地

【課程講師】
伍老師：
歷任：萬達(dá)、萬科百萬平方城市綜合體項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人；
多家標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域及集團(tuán)成本副總、成本總、集團(tuán)運(yùn)營總、大運(yùn)營副總裁（分管研發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、品質(zhì)、成本、招采、計(jì)劃、運(yùn)營）。
專業(yè)特長：
項(xiàng)目管理碩士，20年成本管理及項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)；
熟悉主流標(biāo)桿地產(chǎn)成本管理體系與項(xiàng)目操作實(shí)踐，在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成本管理與項(xiàng)目運(yùn)營管理方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)；
同濟(jì)大學(xué)、浙江大學(xué)EDP客座高級(jí)講師。
授課風(fēng)格：
配合度很高，根據(jù)學(xué)員需求定制內(nèi)容，具有很強(qiáng)的針對(duì)性，對(duì)方法、工具的總結(jié)提煉很到位，很有系統(tǒng)性，且能切中要點(diǎn)，給到學(xué)員很多啟發(fā)。具有較強(qiáng)的解決問題能力?，F(xiàn)場控場能力較強(qiáng)。
授課經(jīng)歷：
已作多次公開課和為多家房企作內(nèi)訓(xùn)，參訓(xùn)學(xué)員知名地產(chǎn)企業(yè)有：凱德、萬科、龍湖、華潤、中海、招商蛇口、恒大地產(chǎn)、碧桂園、綠地集團(tuán)、保利集團(tuán)、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中建地產(chǎn)、瑞安、合景泰富、嘉華集團(tuán)、越秀集團(tuán)、金科地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、中國金茂、中信地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、中鐵集團(tuán)、首地集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、北科建集團(tuán)、佳兆業(yè)、蘇寧環(huán)球、京投銀泰、大華集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、上投集團(tuán)、城開集團(tuán)等。

無效成本降低