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中國企業(yè)培訓(xùn)講師
《拿地與投資分析》
 
講師:郭朗 瀏覽次數(shù):2540

課程描述INTRODUCTION

拿地與投資分析

· 高層管理者· 中層領(lǐng)導(dǎo)

培訓(xùn)講師:郭朗    課程價格:¥元/人    培訓(xùn)天數(shù):2天   

日程安排SCHEDULE



課程大綱Syllabus

拿地與投資分析

【課程背景】
   在中國經(jīng)濟進入新常態(tài)周期下,房地產(chǎn)也難免開始轉(zhuǎn)型,這種轉(zhuǎn)型更多體現(xiàn)了分化的特點,在內(nèi)外經(jīng)濟的風(fēng)險下,中國優(yōu)質(zhì)地段、品牌開發(fā)商、且有天然資源優(yōu)勢的不動產(chǎn),仍是抗風(fēng)險能力最強資產(chǎn)配置。
   對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,拿地是生命線!拿對合適價格的地,就相當(dāng)于打游戲開了外掛!特別是如果能夠拿到合適的價格+占有稀缺的資源的土地,對于房企來說,項目基本就成功了7~8成!戰(zhàn)略為王的時代,對聚焦開發(fā)業(yè)務(wù)的房企而言,拿對地*是重中之重!
   回首房地產(chǎn)20年,我們發(fā)現(xiàn)真正的戰(zhàn)略投資人,是那些善于“把握行情周期”的投資人。本次課程分享,就是期望幫助更多拓展人員,不僅僅是可以拿到地,更要拿到好地,拿對地!

【課程收益】
1、掌握地產(chǎn)企業(yè)拿地的基本操作技巧。
2、善于評價關(guān)于拿地的各類相關(guān)信息,準(zhǔn)確研判宗地價值。
3、熟悉地產(chǎn)企業(yè)拿地的各種模式,拿好地、拿對地。
4、熟練使用相關(guān)數(shù)據(jù)進行土地投資價值測算。

【授課對象】
地產(chǎn)公司土地投拓相關(guān)人員

【課程大綱】
第一講   地產(chǎn)企業(yè)拿地與投資的底層邏輯

一、正確拿地的兩個底層邏輯
1、準(zhǔn)確把握拿地周期
2、準(zhǔn)確把握城市特征
二、房企拿地要考慮的三項指標(biāo)
1、時間效率指標(biāo)
2、效果效率指標(biāo)
3、成本效率指標(biāo)
三、地塊考察的專業(yè)技能
1、區(qū)位評價
2、現(xiàn)場測評
3、市場研判
4、規(guī)劃評估
5、背景挖掘
案例分享:土地越來越貴,標(biāo)桿房企拿地卻越來越便宜,有什么秘決?

第二講   拿地規(guī)劃五要素
一、金融要素
1、城市GDP和人均GDP
2、人均可支配收入
二、土地要素
1、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃
2、城市發(fā)展速度和擴展規(guī)模
3、城市土地供求和溢價率
三、人口要素
1、人口增長和政府行為的相關(guān)關(guān)系
2、人口增長指標(biāo)的選擇
3、勞動力人口變動趨式
四、產(chǎn)品要素
1、商品房銷售額和銷售面積
2、商品房庫存和去化能力
五、政策要素
1、施策的收緊和放松
2、政策的實效性
3、政策的執(zhí)行狀況
案例分析:拿地規(guī)劃的五個要素對房企土地規(guī)劃和布局的影響
分組討論:房地產(chǎn)另類數(shù)據(jù)對房企拿地的影響

第三講   拿地決策的四個維度
一、戰(zhàn)略維度
1、企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向是什么?
2、去哪里拿地?
3、拿什么地?
4、拿地效益評價
二、城市維度
1、不同規(guī)模房企的拿地規(guī)劃
2、資源稟賦決定房企的城市投資布局
三、運營維度
1、拓展可拿地范圍
2、現(xiàn)金流回正周期測算
3、推貨量和IRR指標(biāo)
4、企業(yè)精細(xì)化程度
5、經(jīng)營質(zhì)量和拿地資金的關(guān)聯(lián)性
四、資本維度
1、土地,金融和市場風(fēng)險
2、收并購拿地的要點
3、合作開發(fā)拿地的戰(zhàn)略合作方選擇
案例分享:標(biāo)桿房企收并購的主要操作模式

第四講   拿地模式及操作方案
一、地產(chǎn)企業(yè)拿地的十五種模式
1、招拍掛
2、創(chuàng)造招拍掛
3、購買轉(zhuǎn)讓土地(項目)
4、購買股權(quán)
5、創(chuàng)造境外賣股權(quán)
6、設(shè)立SPV購買股權(quán)
7、先并后買
8、先投后買
9、先投資再合并后轉(zhuǎn)質(zhì)
10、先投資新公司再賣股權(quán)
11、先分立新公司再遠(yuǎn)期賣股權(quán)
12、先分后并
13、讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股
14、合作建購
15、委托代建
二、十五種拿地模式操作方案
1、拿地模式含義及情況描述
2、拿地模式操作手法
3、拿地模式稅負(fù)分析
案例分析:地產(chǎn)企業(yè)常用拿地模式實操方案
三、一二級聯(lián)動模式拿地
1、一二級聯(lián)動拿地成功保障的三大實力
2、土地一級開發(fā)流程和融資關(guān)鍵
3、土地一級開發(fā)收益模式及限制
4、一二級聯(lián)動模式的二級拿地策略
5、一二級聯(lián)動模式拿地的SWOT分析
案例分析:一二級聯(lián)動項目風(fēng)險警示
四、勾地
1、“勾地”的重要意義
2、“勾地”的一般流程
3、六種“勾地”模式分析
案例分析1:政府考核“勾地”模式的三種標(biāo)準(zhǔn)
案例分析2:“勾地”方式案例解讀

第五講   土地投資分析模型
一、精準(zhǔn)研判城市潛力
1、驅(qū)動力視角:三大維度研判城市發(fā)展趨勢
2、城市群視角:聚焦核心城市群,獲得發(fā)展紅利
二、“因城施策”語境下的九大拿地心法
1、心理距離與物理距離的認(rèn)知論
2、客戶耐受力是決定距離和時間的關(guān)鍵因素
3、市場大數(shù)據(jù)和客戶小數(shù)據(jù)的關(guān)注點
4、抄底靠實力,“領(lǐng)先半步”才是*選擇
5、從四個角度深入解讀政策和規(guī)劃
6、“城市圈”拿地,視野要更寬廣
7、拿地之前,必須細(xì)致踏勘現(xiàn)場
8、“快進快出”是風(fēng)險防范*利器
9、拿地要有足夠的決心和足夠的努力
三、地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成基本模型
1、地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容
2、地產(chǎn)開發(fā)成本項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)
案例分享:標(biāo)桿房企都去哪里拿地? 
課堂演練:拿地投資分析經(jīng)濟指標(biāo)測算
課程回顧與總結(jié)

拿地與投資分析


轉(zhuǎn)載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/262136.html

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