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房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理

【課程背景】
隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，及國(guó)家相關(guān)政策出臺(tái)，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加強(qiáng)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化、客戶化導(dǎo)向不斷增強(qiáng)，無(wú)論是企業(yè)內(nèi)部資源或外部因素，均促使房地產(chǎn)企業(yè)特別是大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨新的環(huán)境。行業(yè)發(fā)展的黃金年代已經(jīng)逐漸過(guò)去。自2020年初以來(lái)，行業(yè)先后經(jīng)歷新冠疫情爆發(fā)、資管新規(guī)發(fā)布（三道紅線）、“兩集中”政策（集中發(fā)布用地公告，集中組織出讓活動(dòng)）；全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，在限購(gòu)、限售、以及融資收緊的制約下，資金鏈緊張成為了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的共同難題。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)周期較長(zhǎng)，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)等，近幾年來(lái)因?yàn)槿狈?duì)現(xiàn)金流的合理管控而使企業(yè)自身陷入困境的事例普遍存在，斷貸危機(jī)、崩盤退市、高額債務(wù)纏身、暴雷危機(jī)，呈現(xiàn)資金黑洞等，2020年至今房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量高達(dá)670多家。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)象環(huán)生，因此現(xiàn)金流管控及資金周轉(zhuǎn)策略至關(guān)重要。
隨著成本管理理論的不斷發(fā)展，作業(yè)成本管理、戰(zhàn)略成本管理、全面質(zhì)量成本管理等理論及方法在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等實(shí)踐中得到廣泛應(yīng)用，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者們?cè)絹?lái)越強(qiáng)調(diào)時(shí)間、質(zhì)量和效率，成本管理必須支持這些目標(biāo)，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。各家房地產(chǎn)企業(yè)也認(rèn)識(shí)到成本管理不是簡(jiǎn)單的成本控制和成本降低，而是需要統(tǒng)籌規(guī)劃，促進(jìn)成本損耗的價(jià)值產(chǎn)出*化，積極探索基于價(jià)值提升的成本管理方法和手段。因此，需要運(yùn)用戰(zhàn)略理念整合成本管理方法,探索房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題和對(duì)解決問(wèn)題的措施建議進(jìn)行分析。
本課程致力于解析在新的政策及環(huán)境下房開(kāi)企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，梳理財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)創(chuàng)造價(jià)值。

【課程收益】
熟悉房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)階段的成本管控內(nèi)容
站在企業(yè)戰(zhàn)略的角度進(jìn)行企業(yè)整體的成本管控
使財(cái)務(wù)預(yù)算支撐企業(yè)經(jīng)營(yíng)，保證戰(zhàn)略落地實(shí)施；
有效管理財(cái)務(wù)組織，組織搭建財(cái)務(wù)共享中心，降低運(yùn)行成本；
加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合，解決業(yè)務(wù)部門痛點(diǎn)、以數(shù)據(jù)支持經(jīng)營(yíng)決策；
清晰的辨明企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，實(shí)施可操作行強(qiáng)，成功率高的并購(gòu)方案；
積極開(kāi)拓融資產(chǎn)品或非銀行融資渠道；
審慎執(zhí)行投資戰(zhàn)略，支持企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
本課程將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程分為前期開(kāi)發(fā)階段、建設(shè)及銷售階段、交付及清算階段三大模塊，對(duì)涉及的一些稅務(wù)問(wèn)題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié)，抓住業(yè)務(wù)模式的稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

【課程大綱】
一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理解決方法的不足
1、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出，
2、“大出納”的特點(diǎn)明顯，預(yù)測(cè)、控制、分析等職能空白
3、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施方面五力，無(wú)工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算的基本機(jī)制
4、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足
5、缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制
6、資金管理多頭、分散，增大了房企的管理難度和風(fēng)險(xiǎn)

二、基于價(jià)值創(chuàng)造的成本管理模型
1、企業(yè)的生命周期
2、房企作業(yè)成本管理的理念
1）“功能性分解”
2）業(yè)務(wù)流程之核心流程和輔助流程
3、定義作業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置和作業(yè)鏈
1）每個(gè)作業(yè)的現(xiàn)狀、問(wèn)題、標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)和改進(jìn)措施
2）作業(yè)流標(biāo)準(zhǔn)化和制度化“標(biāo)準(zhǔn)化一實(shí)施一 檢查一處理”
4、公司管理流、業(yè)務(wù)流、作業(yè)流和成本流的銜接整合

三、運(yùn)用標(biāo)桿管理，識(shí)別成本縮減空間
1、評(píng)估成本現(xiàn)狀
1）基于價(jià)值鏈分析的理念的價(jià)值創(chuàng)造流程可以分解
2）分析決策、設(shè)計(jì)、施工和銷售階段成本占比
2、識(shí)別成本動(dòng)因
1）影響成本現(xiàn)狀的因素
2）房地產(chǎn)成本所涉及的內(nèi)容及影響程度
①土地、②建筑安裝、③設(shè)備成本、④廣告營(yíng)銷成本、⑤管理成本、⑥其他不可預(yù)見(jiàn)的財(cái)務(wù)成本
3、成本管理趨勢(shì)由控制“成本發(fā)生”轉(zhuǎn)為控制“成本形成”
1）“四控一積累”成本管控體系
①控目標(biāo)、②控合同、③控執(zhí)行、④控動(dòng)態(tài)、 ⑤積累經(jīng)驗(yàn)，
2）最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)及收益的*化。
①砍掉成本，擠出利潤(rùn)
②不再以控制為主，而轉(zhuǎn)為以價(jià)值實(shí)現(xiàn)為主

四、運(yùn)用價(jià)值鏈分析縮減成本
1、項(xiàng)目決策階段的成本管理
1）項(xiàng)目決策的目標(biāo)成本
2）決策階段的成本系統(tǒng)管理意識(shí)
3）目標(biāo)成本及估算的依據(jù)應(yīng)規(guī)范
2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理
1）三個(gè)方面做好成本規(guī)劃
2）成本策劃首先要明確成本管理范圍
①開(kāi)發(fā)全過(guò)程
②全員參與
③全成本管理。
3）成本策劃的核心是控設(shè)計(jì)
①將成本前置，在設(shè)計(jì)階段做好成本規(guī)劃
②提倡價(jià)值工程，依據(jù)產(chǎn)品定位，合理規(guī)劃產(chǎn)品配比
4）控制設(shè)計(jì)的前提是打通成本與設(shè)計(jì)的壁壘
①建立產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)與建造標(biāo)準(zhǔn)，打通成本和設(shè)計(jì)的專業(yè)壁壘
②在建立相應(yīng)的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上通過(guò)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)快速介入前端的成本管理。
3、項(xiàng)目施工階段的成本管理
1）項(xiàng)目按工程施工順序順利實(shí)施
2）做好質(zhì)量、進(jìn)度和成本的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一.
3）嚴(yán)密控制簽署分包合同
4）密切關(guān)注并控制趕工申請(qǐng)及措施費(fèi)用
5）關(guān)注工程洽商變更及設(shè)計(jì)變更
4、項(xiàng)目銷售階段的成本管理
1）銷售道具成本、銷售資料成本
2）廣告成本、銷售環(huán)境成本、
3）銷售活動(dòng)成本、銷售人員工資及傭金
4）交易成本、其他費(fèi)用

五、房企現(xiàn)金流管理優(yōu)化措施
1、優(yōu)化投資管理
1）加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算管理
2）要量化、細(xì)化現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)
3）現(xiàn)金流預(yù)算的執(zhí)行開(kāi)展績(jī)效考核評(píng)價(jià)
2、加強(qiáng)存貨管理
1）控制存貨增量，消化存貨存量，提升流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度
2）在當(dāng)下數(shù)字化時(shí)代加強(qiáng)資金在各部門間的互相監(jiān)控
3）提高回款能力，加強(qiáng)對(duì)回籠資金的管理
4）加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理，跟進(jìn)銀行按揭放款時(shí)間
3、拓寬融資渠道
1）貸款
2）發(fā)行債券
3）中期票據(jù)
4）私募
5）證券化
6）承兌匯票
4、運(yùn)用“資金池”使資金集約化管理。
1）以總公司的財(cái)務(wù)集團(tuán)對(duì)其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)
2）是總公司的內(nèi)部結(jié)算中心對(duì)其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)
5、基于戰(zhàn)略目標(biāo)管理現(xiàn)金流 
1）戰(zhàn)略目標(biāo)體現(xiàn)現(xiàn)金流向
2）基于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)開(kāi)展現(xiàn)金流管理工作
3）選擇不同現(xiàn)金流管理策略，差異化對(duì)待不同戰(zhàn)略價(jià)值的項(xiàng)目

六、房企資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的概念及其評(píng)價(jià)指標(biāo)
1、資產(chǎn)運(yùn)行效率的概念及管理的內(nèi)容
1）資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率
①資產(chǎn)利用的有效性
②資產(chǎn)利用的充分性
2）資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的內(nèi)容
①人力資源運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)
②生產(chǎn)資料運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)
2、資產(chǎn)管理效率指標(biāo)
1）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
①應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
②存貨周轉(zhuǎn)率
2）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
3）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
4）其他資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)
①周轉(zhuǎn)率②周轉(zhuǎn)期
3、盈利能力指標(biāo)
1）毛利率
2）凈利率
3）成本費(fèi)用率
4）總資產(chǎn)利潤(rùn)率
4、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（償債能力）指標(biāo)
1）流動(dòng)比率
2）速動(dòng)比率
3）現(xiàn)金比率
4）資產(chǎn)負(fù)債率
5）權(quán)益乘數(shù)
5、綜合報(bào)酬指標(biāo)
1）權(quán)益報(bào)酬率
2）不良資產(chǎn)比率
3）資產(chǎn)現(xiàn)金回收率

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理