課程描述INTRODUCTION
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位培訓(xùn)
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位培訓(xùn)
課程大綱:
一、引言 —— 1776年3月,中國遭遇絕殺
商業(yè)連鎖反應(yīng) 商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別; 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作出發(fā)點(diǎn)。
二、項(xiàng)目開發(fā)決策 —— 關(guān)于商業(yè)開發(fā)同生孩子的關(guān)系
被動(dòng)懷孕 —政策性立項(xiàng); 計(jì)劃懷孕 —主動(dòng)性開發(fā); 項(xiàng)目可行性研究決策要素
前期流程案例—筑巢引鳳與關(guān)門打狗。
三、項(xiàng)目定位
規(guī)劃陷阱——中國商業(yè)綜合體特點(diǎn);
商業(yè)項(xiàng)目各類型產(chǎn)品及套現(xiàn)解析;
A、公寓類產(chǎn)品; B、辦公類產(chǎn)品; C、酒店類產(chǎn)品;D、商業(yè)類產(chǎn)品;E、商業(yè)物業(yè)綜合體布局效率;
止損——項(xiàng)目各物業(yè)體量調(diào)整
商業(yè)業(yè)態(tài)類型; 主力店及非主力店互動(dòng)意義;
詳解主力店 —— 會(huì)招主力店不等于會(huì)用主力店; 1:6與6:1;
主力店實(shí)操邏輯(一) —— 真相; 主力店實(shí)操邏輯(二) —— 真相背后的真相;
顛覆規(guī)則 —— “形兵之極,至于無形” 商業(yè)綜合體內(nèi)各業(yè)態(tài)的布局關(guān)系;
由一個(gè)停車場引發(fā)的話題 —— 論化學(xué)反應(yīng)與物理反應(yīng)
主題與概念 —— 三大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的核心產(chǎn)品線 品牌檔次的選擇 —— 客單價(jià)并不代表一切
局部戰(zhàn)爭 —— 商業(yè)地產(chǎn)之魂 商業(yè)物業(yè)是否應(yīng)該自持?
詳解租金;
A、租金的構(gòu)成方式; B、租金水平金字塔; C、收益組合; D、重兵器——流水倒扣的博弈營銷;
詳解售價(jià); A、表面價(jià)差 ; B、實(shí)際定價(jià)方法; C、商業(yè)散售可能出現(xiàn)的問題;
城市綜合體操作節(jié)奏案例。
四、主力店招商計(jì)劃不要被硬件斷送(簡述)
想招主力店核能招主力店是兩回事; 各布局位置業(yè)態(tài)功能確定;
主力店重點(diǎn)設(shè)計(jì)條件; 各主力店工程基礎(chǔ)要求示意
項(xiàng)目設(shè)計(jì)的四個(gè)關(guān)鍵階段 商業(yè)項(xiàng)目各功能設(shè)計(jì)同人體的關(guān)系。
五、商業(yè)項(xiàng)目推廣
租賃客戶心理訴求;
租賃客戶推廣模式; A、推廣對(duì)象; B、推廣渠道; C、推廣難點(diǎn);
投資客戶心理訴求;
投資客戶推廣模式; A、推廣對(duì)象; B、推廣渠道; C、推廣難點(diǎn)。
六、業(yè)務(wù)營銷 —— 項(xiàng)目招商
商業(yè)租賃業(yè)務(wù)體搭建; 商務(wù)合同談判要點(diǎn);
A、租賃意向書解讀及控制;B、商務(wù)條款;C、技術(shù)條款;D、常規(guī)談判周期;E、合同陷阱;F、杠桿談判;
談判流程案例——一場有關(guān)忽悠實(shí)力的較量; 潛規(guī)則?規(guī)則!關(guān)于幕后交易;
脆弱的紐帶——所謂戰(zhàn)略合作商; 危險(xiǎn)談判性格; 某集團(tuán)談判決策流程。
七、業(yè)務(wù)營銷 —— 項(xiàng)目銷售
商業(yè)項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn):A、住宅:越到現(xiàn)房越好賣; B、商業(yè):越到現(xiàn)房越難賣;
商務(wù)銷售業(yè)務(wù)體搭建; 商業(yè)銷售重點(diǎn)環(huán)節(jié); 不要低估通貨膨脹。
八、業(yè)務(wù)相關(guān)方
淺析外部商業(yè)運(yùn)營管理公司在營銷中的運(yùn)用; 案例——BJ項(xiàng)目的前期失策。后期運(yùn)營彌補(bǔ);
影子殺手——物業(yè)管理公司; 是敵是友?——專業(yè)顧問公司。
九、政策渠道的利用方式
兵以詐立,以利動(dòng),以分和為變者; 以共贏的方式獲取支持。
十、模擬操盤
項(xiàng)目可研論證:案例——TJ項(xiàng)目的前期三大失策對(duì)后期造成的蝴蝶效應(yīng);
項(xiàng)目操作節(jié)點(diǎn); 策劃操作節(jié)點(diǎn); 招商操作節(jié)點(diǎn); 銷售操作節(jié)點(diǎn)。
十一、案例分析:萬達(dá)歷程
第一階段:沈陽,長春; 第二階段:濟(jì)南,南昌、長沙; 第三階段:北京CBD;
第四階段:北京石景山; 有效復(fù)制階段:濟(jì)南萬達(dá)、太原萬達(dá)。
十二、商業(yè)地產(chǎn)營銷的*目的 —— 資產(chǎn)證券化
商業(yè)地產(chǎn)表象價(jià)值; 商業(yè)地產(chǎn)深度價(jià)值; 商業(yè)地產(chǎn)帝國是怎樣煉成的。
十三、翻過頭來看真相
一只化裝成大熊貓的大貓熊; 明知錯(cuò)誤為何冒進(jìn);
明修棧道,暗渡陳倉——到底什么在被復(fù)制? 由于信息不對(duì)稱造成的錯(cuò)誤互學(xué)。
十四、地產(chǎn)企業(yè)崛起之路——關(guān)于商業(yè)模式(結(jié)語:商業(yè)地產(chǎn)下一代產(chǎn)品趨勢)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位培訓(xùn)
轉(zhuǎn)載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/52523.html
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