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園區(qū)開(kāi)發(fā)全流程課程

課程背景
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策近年來(lái)監(jiān)管逐步趨嚴(yán)，各家房企都在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新方面積極探索，努力尋求在供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)國(guó)家大戰(zhàn)略下的地產(chǎn)創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式。在模式創(chuàng)新的探索過(guò)程中，地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)這種融合了房地產(chǎn)與助推地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式成為地產(chǎn)商與政府主導(dǎo)者博弈的創(chuàng)新性模式。由于房地產(chǎn)增值過(guò)程中，土地增值對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)增值的貢獻(xiàn)度*，而土地增值的邏輯中規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)又是相互作用和激勵(lì)的，進(jìn)而在國(guó)內(nèi)多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)了以這種產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿項(xiàng)目案例，比如說(shuō)早期的招商蛇口工業(yè)園區(qū)自1978年設(shè)立以來(lái)，走出了一條中國(guó)版的區(qū)域增長(zhǎng)極發(fā)展模式，同時(shí)也為招商局集團(tuán)帶來(lái)了豐厚的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與知名度。再比如1992年在長(zhǎng)三角的上海和蘇州分別由政府的平臺(tái)公司相應(yīng)主導(dǎo)的蘇州工業(yè)園區(qū)和上海張江高科園區(qū)都成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)模式的標(biāo)桿案例。直到1998年河北省廊坊市固安縣的華夏幸?；鶚I(yè)公司的創(chuàng)立走出了一條“封閉運(yùn)作+委托運(yùn)營(yíng)+都市圈”的片區(qū)園區(qū)開(kāi)發(fā)自循環(huán)模式，以及后續(xù)以工業(yè)用地二級(jí)開(kāi)發(fā)為主圍繞微笑曲線而設(shè)立的聯(lián)東U谷品牌。
當(dāng)然進(jìn)入新時(shí)期，園區(qū)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵和外延還在不斷的延續(xù)，包括京東、順豐、普洛斯等以物流為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的物流地產(chǎn)，以自身產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)進(jìn)行科技園區(qū)開(kāi)發(fā)的百度、阿里、騰訊、字節(jié)跳動(dòng)等科技型地產(chǎn)，以文旅、小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村為基礎(chǔ)的文旅康養(yǎng)類地產(chǎn)等等。
本節(jié)課程將主要關(guān)于園區(qū)開(kāi)發(fā)的具體操盤流程以及園區(qū)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)知識(shí)并結(jié)合當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)和園區(qū)開(kāi)發(fā)的政策導(dǎo)向以及知名項(xiàng)目案例作為分析入口，帶學(xué)員從宏觀到微觀、從認(rèn)知到操盤、從理論到實(shí)踐全方位了解園區(qū)的操盤與開(kāi)發(fā)。

授課對(duì)象：
政府、金融機(jī)構(gòu)、投資公司、產(chǎn)業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)

授課方式：
實(shí)戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問(wèn)卷+模式解析

課程收益
掌握國(guó)內(nèi)園區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的歷程
掌握?qǐng)@區(qū)開(kāi)發(fā)的模式選擇和可持續(xù)開(kāi)發(fā)
掌握?qǐng)@區(qū)國(guó)內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目案例與項(xiàng)目亮點(diǎn)復(fù)盤
掌握?qǐng)@區(qū)項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)利、退出全流程風(fēng)險(xiǎn)管理
掌握?qǐng)@區(qū)項(xiàng)目與金融結(jié)合的項(xiàng)目產(chǎn)融結(jié)合模式
掌握?qǐng)@區(qū)開(kāi)發(fā)當(dāng)下的創(chuàng)新型業(yè)態(tài)

課程大綱
第一講園區(qū)標(biāo)桿企業(yè)及開(kāi)發(fā)流程介紹
一、園區(qū)發(fā)展歷程及典型標(biāo)桿企業(yè)分析
1.1978年-招商蛇口工業(yè)園“三來(lái)一補(bǔ)”-中國(guó)平安、中國(guó)中集、招商銀行
2.1980年-中關(guān)村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯(lián)想”
3.1991年-聯(lián)東U谷“起步模板、布局環(huán)京、廠房為主、工業(yè)萬(wàn)達(dá)”
4.1992年-蘇州工業(yè)園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創(chuàng)新”
5.1992年-張江高科“高新技術(shù)、生物醫(yī)藥、集成電路、園區(qū)投行”
6.1998年-華夏幸福“模式為王、環(huán)京布局、正南50公里”民營(yíng)片區(qū)開(kāi)發(fā)商
7.1998年-大連億達(dá)“信息產(chǎn)業(yè)、外包為王、BTO、成于軟件”民營(yíng)專業(yè)園區(qū)
8.1999年-天安數(shù)碼“深港合資、綜合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城融合、金融助力“合資片區(qū)開(kāi)發(fā)商
9.2009年-普洛斯“新商號(hào)、新品牌、基金操盤、萬(wàn)科入主”物流地產(chǎn)龍頭
10.2014年-中南高科“聯(lián)東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務(wù)片區(qū)開(kāi)發(fā)商
11.2012年-萬(wàn)科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉(zhuǎn)型”-新晉片區(qū)開(kāi)發(fā)商
12.2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉(zhuǎn)型投資、片區(qū)開(kāi)發(fā)、ABO\\EPC+F”
二、園區(qū)開(kāi)發(fā)主體及訴求平衡
1.地方政府訴求
a)高附加值的產(chǎn)業(yè)與技術(shù)更新
b)解決就業(yè)的效率
c)稅收的穩(wěn)定與效率
d)固定資產(chǎn)投資與GDP貢獻(xiàn)
e)政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入
2.開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)訴求
a)投資規(guī)模與回報(bào)率
b)融資達(dá)成可行性
c)短期利潤(rùn)與長(zhǎng)期收益
d)交易模式簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)
e)回收周期短
3.招商引資客戶訴求
a)企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動(dòng)力充足穩(wěn)定、市場(chǎng)廣闊
b)居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問(wèn)題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老
三、園區(qū)開(kāi)發(fā)流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
1.園區(qū)開(kāi)發(fā)原理-新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)
2.園區(qū)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略-產(chǎn)業(yè)（一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)）+土地（一線城市、二線城市）
3.園區(qū)選址模型-5有模型
4.園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、前瞻性產(chǎn)業(yè)及招商產(chǎn)業(yè)方向
5.園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位-產(chǎn)業(yè)門類一級(jí)二級(jí)名錄
6.園區(qū)用地規(guī)劃-用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃三結(jié)合
7.園區(qū)經(jīng)濟(jì)分析-產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)效率、產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)人口、就業(yè)、投資
8.園區(qū)投入產(chǎn)出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動(dòng)循環(huán)開(kāi)發(fā)、收益率
9.園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)-產(chǎn)業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規(guī)劃模式
10.園區(qū)交易結(jié)構(gòu)-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式
11.園區(qū)協(xié)議設(shè)計(jì)-股權(quán)模式、權(quán)力設(shè)定、政府與企業(yè)分工、回購(gòu)、資金回籠路徑

第二講園區(qū)開(kāi)發(fā)價(jià)值體系與盈利模式分析
一、園區(qū)土地分類與不同的操作方法
1.國(guó)有土地操作
a)土地分類及物業(yè)匹配
b)土地出讓模式
2.集體土地操作
a)所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地流轉(zhuǎn)
二、園區(qū)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)節(jié)點(diǎn)與增值過(guò)程
1.基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套及土地整體-工程企業(yè)的收入
2.征收拆遷補(bǔ)償-拆遷戶的收入
3.招拍掛的土地溢價(jià)-政府的收入
4.二級(jí)開(kāi)發(fā)的資產(chǎn)溢價(jià)-開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房建企業(yè)的收入
5.長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)持有的資產(chǎn)增值-基金公司、資管公司、開(kāi)發(fā)商的收入
三、園區(qū)開(kāi)發(fā)七大業(yè)
1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)-園區(qū)運(yùn)營(yíng)的大數(shù)據(jù)接入點(diǎn)
2.園區(qū)物業(yè)增值-資本運(yùn)作與資產(chǎn)運(yùn)作的大殺器
3.住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現(xiàn)金為王與滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的根基
4.產(chǎn)業(yè)類投資-好的園區(qū)匯報(bào)最為豐厚的模塊
5.公共服務(wù)收入-克強(qiáng)指數(shù)在實(shí)體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
6.一級(jí)開(kāi)發(fā)與PPP-對(duì)賭暴利的一個(gè)隱藏利器
7.稅收與政府補(bǔ)貼-微不足道卻是招商法寶
四、如何結(jié)合一塊土地的五大利潤(rùn)點(diǎn)構(gòu)建*盈利戰(zhàn)略
1.市場(chǎng)研究、投資決策、土地獲取、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品策劃
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工組織、綜合控制、招商策劃
3.經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理
五、園區(qū)開(kāi)發(fā)與資產(chǎn)運(yùn)作
1.產(chǎn)業(yè)投資基金與資本運(yùn)作
2.基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs操作
案例解析：博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
案例解析：東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

第三講園區(qū)投資模式分類、應(yīng)用選擇及經(jīng)濟(jì)測(cè)算
一、園區(qū)投資主體選擇
1.政府投資-《政府投資條例》
2.社會(huì)資本投資-《企業(yè)投資條例》
二、園區(qū)開(kāi)發(fā)政策法規(guī)體系
1.政府管理知識(shí)體系
政府項(xiàng)目發(fā)起、立項(xiàng)、審批、預(yù)算安排、前置手續(xù)與資料
2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)知識(shí)體系
開(kāi)發(fā)策略與整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃
3.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)知識(shí)體系
招商引資、樓宇經(jīng)濟(jì)、物業(yè)及衍生業(yè)務(wù)
4.項(xiàng)目投融資知識(shí)體系
與開(kāi)發(fā)策略匹配的工程造價(jià)、財(cái)務(wù)測(cè)算、投融資規(guī)劃
5.項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
規(guī)避現(xiàn)行體制障礙的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
三、園區(qū)開(kāi)發(fā)*模式解析與應(yīng)用
1.勾地模式
1)實(shí)際聯(lián)動(dòng)，外表獨(dú)立
2)整體控制，鎖定地價(jià)
3)綜合計(jì)算，防止漏單
2.PPP模式
3.ABO模式
4.委托模式
5.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式
四、園區(qū)開(kāi)發(fā)資料清單與項(xiàng)目可研編制
1.項(xiàng)目選址確定
2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊分析
3.項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位
4.項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)布局
5.項(xiàng)目土地規(guī)劃分析
6.項(xiàng)目基本參數(shù)假設(shè)
7.項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算

第四講園區(qū)開(kāi)發(fā)融資模式及資本運(yùn)作
一、園區(qū)項(xiàng)目全生命周期財(cái)務(wù)測(cè)算建模與關(guān)鍵指標(biāo)分析
1.全生命周期財(cái)務(wù)測(cè)算
2.交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
3.項(xiàng)目融資操作流程
4.項(xiàng)目股債比例調(diào)和設(shè)計(jì)
5.總投與資金籌措、還本付息、成本費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)模擬
6.動(dòng)靜態(tài)與動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系構(gòu)建
7.無(wú)追索和有限追索的融資特性達(dá)成
二、園區(qū)項(xiàng)目融資設(shè)計(jì)
1.初步融資計(jì)劃-未來(lái)收益、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)效益、不確定性、風(fēng)險(xiǎn)
2.融資計(jì)劃實(shí)施
3.融資風(fēng)險(xiǎn)管理
三、園區(qū)全生命周期融資渠道與融資達(dá)成條件設(shè)計(jì)
1.商業(yè)銀行
2.信托
3.基金
4.債券保險(xiǎn)資管計(jì)劃
5.資產(chǎn)證券化
6.園區(qū)各融資渠道審核要點(diǎn)及成本、應(yīng)用階段

第五講園區(qū)運(yùn)營(yíng)方法與*運(yùn)營(yíng)模式
一、招商引資難題的四個(gè)基本規(guī)律
1.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移-改革開(kāi)放四十幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心
a)成本
b)市場(chǎng)
c)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)
2.產(chǎn)業(yè)集聚-中國(guó)產(chǎn)業(yè)形成的機(jī)理
a)開(kāi)飯館扎堆
b)企業(yè)選址同樣適用
c)產(chǎn)業(yè)集群打造方法全梳理
3.產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)-配套招商和龍頭招商的原因
a)生產(chǎn)、生活、生態(tài)三生聯(lián)動(dòng)
b)活力、魅力、動(dòng)力三力結(jié)合
4.產(chǎn)業(yè)升級(jí)-我們現(xiàn)在以及未來(lái)十年要做的事情
a)產(chǎn)業(yè)升級(jí)五大方法與流程全解讀
二、投資企業(yè)投資的唯二出發(fā)點(diǎn)和企業(yè)選址體系全解析
1.市場(chǎng)
2.成本
1)人力人本
2)土地成本
3)交易成本
4)信息成本
5)物流成本
6)財(cái)務(wù)成本
三、招商引資三級(jí)業(yè)務(wù)與七大贏利點(diǎn)解析
1.招商引資三級(jí)業(yè)務(wù)解析
a)一級(jí)業(yè)務(wù)-招商引資
b)二級(jí)業(yè)務(wù)-園區(qū)運(yùn)營(yíng)
c)三級(jí)業(yè)務(wù)-產(chǎn)業(yè)投資
2.一級(jí)招商引資業(yè)務(wù)核心打造
a)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位調(diào)研分析
b)招商渠道構(gòu)建
c)招商體系打造
d)招商業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)
e)物業(yè)招商or土地招商
3.二級(jí)招商引資業(yè)務(wù)核心打造
a)物業(yè)管理
b)安全環(huán)保
c)裝修改造
d)工商注冊(cè)
e)人力服務(wù)
4.三級(jí)招商引資業(yè)務(wù)核心打造
a)股權(quán)投資
b)債權(quán)融資
c)稅務(wù)籌劃
d)技術(shù)共享
e)設(shè)備共享
四、招商引資項(xiàng)目信息獲取
1.自己開(kāi)發(fā)
2.招商渠道
3.招商中介等
五、招商引資九大關(guān)鍵流程
1.招商策劃
2.形象設(shè)計(jì)
3.信息開(kāi)發(fā)
4.招商模式
5.招商洽談
6.招商跟進(jìn)
7.招商培訓(xùn)
8.掌握投資商的心理
9.掌握銷售及相關(guān)服務(wù)流程
六、國(guó)內(nèi)知名招商企業(yè)核心模式解讀
1.中國(guó)*的園區(qū)招商企業(yè)-華夏幸福高新技術(shù)企業(yè)招商方法與路徑
2.中國(guó)最牛廠房招商企業(yè)-深圳伙伴地產(chǎn)、谷川聯(lián)行招商方法與模式
3.中國(guó)*調(diào)招商企業(yè)-上海宋喬實(shí)業(yè)-園區(qū)運(yùn)營(yíng)到產(chǎn)業(yè)投資第一企

第六講園區(qū)典型開(kāi)發(fā)案例解析
1.業(yè)界龍頭、布局全國(guó)、利潤(rùn)豐厚、模式為王-華夏幸?；鶚I(yè)全方位解讀
2.專注產(chǎn)品、現(xiàn)金為王、發(fā)跡唐山、京沈崛起-聯(lián)東U谷解析
3.牌子最硬、歷史最長(zhǎng)、項(xiàng)目最好、央企擔(dān)當(dāng)-招商蛇口
4.成于浦東、專注產(chǎn)業(yè)、基金引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先-上海張江高科

園區(qū)開(kāi)發(fā)全流程課程